Anexo I del
Código de Edificación de Tigre
CONTENIDOS
INTRODUCCIÓN
CAPÍTULO 1 -
DISPOSICIONES PRELIMINARES- GENERALIDADES.
1.1. TÍTULO.
1.2. OBJETO Y ALCANCE DEL PRESENTE.
1.2.1. Tramitaciones
1.2.2. Factibilidades
1.2.3. Presentación de la solicitud de la Factibilidad de
Obras.
1.3. LA CLASIFICACIÓN DE LAS OBRAS.
1.3.1. Edificios.
1.3.1.1. Residenciales.
1.3.1.2. Para el trabajo.
1.3.1.3. Temporarias.
1.3.2. Movimiento de suelos.
1.3.3. Infraestructuras, equipamiento y mobiliarios urbanos.
1.4. TIPOLOGÍAS EDILICIAS APROPIADAS.
1.4.1. Arquitectura palafítica.
1.4.2. Arquitectura flotante.
1.4.3. Utilización de materiales.
CAPITULO 2. DE
LA PRESENTACION DE LOS PROYECTOS
2.1. DEMARCACIÓN DE LÍMITES PARCELARIOS Y COTAS DE NIVEL.
2.1.1. Línea de Ribera.
2.1.2. Camino de Ribera.
2.1.2.1. Sendero Peatonal Ribereño.
2.1.3. Línea edificable de frente.
2.1.4. Línea edificable de fondo.
2.1.5. Ejes medianeros.
2.1.6. Cotas de nivel.
2.1.6.1. Cota de Inundabilidad.
2.1.6.2. Cota de Habitabilidad.
2.1.6.3. Nivel del centro de islas.
CAPITULO 3.
CONDICIONES GENERALES PARA LA EJECUCIÓN DE OBRAS.
3.1. TRABAJOS PRELIMINARES.
3.1.1. Seguridad de obras.
3.1.2. Limpieza de terreno.
3.1.3. Extracción de árboles y podas.
3.1.4. Excavaciones y perforaciones.
3.2. ACONDICIONAMIENTO DEL ESPACIO DE TRABAJO.
3.2.1. Colocación de protecciones provisorias.
3.2.2. Ocupación del Camino de Ribera durante los trabajos.
3.2.3. Cartel de Obra y letreros al frente de las obras.
3.3. DEMOLICIONES.
3.4. MOVIMIENTOS DE TIERRA.
3.4.1. Evaluación de los permisos.
3.4.2. Centros de islas, planicies de inundación, bajos
inundables.
3.4.3. Endicamientos, dragados y rellenos.
3.4.4. Alumbramiento de aguas subterráneas y formación de espejos de agua.
3.4.5. Dársenas.
3.4.6. Defensas Costeras
3.5. PAVIMENTOS
3.6. PASARELAS
3.7. OBRAS EN EL ESPACIO PÚBLICO Y EN EL CAMINO DE RIBERA.
3.7.1. Cercos.
3.7.2. Sendero Peatonal Ribereño.
3.7.3. Puentes peatonales.
3.7.4. Muelles y embarcaderos.
3.8. ILUMINACIÓN DE ESPACIOS PÚBLICOS.
CAPITULO 4. LAS ESPECIFICACIONES TECNICAS REFERIDAS A EDIFICIOS.
4.1. DISPOSICIONES GENERALES.
4.2. DE LAS FUNDACIONES.
4.2.1. Responsabilidad profesional y exigencias.
4.2.2 Características.
4.2.3. Tipología.
4.3. ALTURA DE LOS EDIFICIOS Y FACHADAS.
4.3.1. Altura máxima.
4.3.2. Fachadas.
4.4. DE LAS ESTRUCTURAS RESISTENTES, DE LAS PAREDES Y DE LOS PISOS.
4.4.1. Reglamentación de las estructuras resistentes.
4.4.2. Muros y pisos.
4.5. DE LAS CUBIERTAS.
4.6. AMBIENTES, LOCALES Y DEPENDENCIAS.
4.7. DE LA ILUMINACIÓN, LA VENTILACIÓN Y LA ACÚSTICA DE LOS
LOCALES.
4.7.1. Vanos y aberturas.
4.7.2. Rejillas de ventilación e iluminación.
4.8. DE LOS PATIOS.
4.9. DE LAS CIRCULACIONES.
4.9.1 Escaleras y rampas.
4.9.2. Accesibilidad de personas con movilidad reducida.
4.10. DE LAS PROTECCIONES.
4.10.1. Contra incendios.
4.10.2. Contra inundación.
CAPITULO 5. DE LAS INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS.
5.1. INSTALACIONES ELÉCTRICAS.
5.2. INSTALACIONES ELECTROMECÁNICAS.
5.3. INSTALACIONES SANITARIAS.
5.3.1. Suministro de agua.
5.3.2. Tratamiento de efluentes domésticos.
5.4. INSTALACIONES ESPECIALES.
5.4.1. Instalaciones de gas.
5.4.2. Previsiones respecto de los residuos sólidos urbanos (RSU).
5.4.3. Previsiones respecto al agua.
CAPITULO 6.
SISTEMAS Y MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN.
6.1. SISTEMAS Y CONSTRUCCIONES PERMITIDAS.
6.2. SISTEMAS Y CONSTRUCCIONES PROHIBIDAS.
6.3. SISTEMAS Y CONSTRUCCIONES ESPECIALES PARA LAS ZONAS
DDP, DRa y DRN.
6.3.1. Respecto al agua.
6.3.2 Respecto a los residuos sólidos urbanos (RSU).
6.3.3. Respecto al ahorro.
6.3.3.1. Disminución de la demanda energética.
6.3.3.2. Rendimiento de las instalaciones térmicas.
6.3.3.3. Contribución solar y fotovoltaica mínimas.
6.3.3.4. Eficiencia energética de las instalaciones de
iluminación.
CAPITULO 7. DE
LOS PROCESOS ADMINISTRATIVOS PARTICULARES.
7.1. CONSERVACIÓN Y VERIFICACIÓN.
7.2. OBRA NUEVA: MANTENIMIENTO Y VERIFICACIÓN.
7.3. CONSTRUCCIONES ABANDONADAS Y/O EN PELIGRO DE DERRUMBE.
7.4. OBRAS ANTIRREGLAMENTARIAS SUBSISTENTES.
7.5. PLANOS DE OBRA
7.6. SANCIONES Y RESPONSABILIDADES
CAPITULO 8.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS.
8.1.
ESTÍMULO EN LA EDIFICACIÓN PRIVADA.
INTRODUCCIÓN
El presente
ANEXO del Código de Edificación es una herramienta específica para la
regulación municipal de los espacios construidos y su entorno en la Localidad
Delta de Tigre, constituida por las islas de la 1ª Sección de las Islas del
Delta del Paraná bajo jurisdicción del Municipio de Tigre. Debido a las características
ambientales del humedal, su calidad paisajística y patrimonial, y considerando
la particularidad de fragilidad a la que están sometidas, el objetivo más
amplio que persigue este instrumento es conciliar la protección de las islas en
sus atributos naturales, reencauzando la antropización tradicional del área
bajo nuevos patrones de desarrollo sustentable.
Se
establecen normas técnicas para su aplicación en los distintos tipos de
construcción; desde la ejecución de obra nueva, a obras de ampliación,
modificación, reforma o rehabilitación, construcciones particularizadas y
normalización de las existentes. Asimismo se formulan los procedimientos de
autorizaciones y licencias, los parámetros para monitorear el progreso de las
obras y la aplicación de sanciones para las situaciones de incumplimiento. Por
último, se plantean incentivos que persiguen fomentar determinadas prácticas o
acciones, pretendiendo dar respuesta a la demanda de la sociedad en cuanto a la
optimización de la calidad de la edificación mejorando por consiguiente, la
protección del usuario.
El objetivo
de este modelo es ofrecer directrices a la municipalidad y desarrollar un
instrumento con procedimientos simplificados para el control de la actividad de
la construcción. El uso de un lenguaje simple y directo en el texto lo hará
accesible de igual modo al público en general y por lo tanto permitirá a la
población interactuar y comprometerse con sus contenidos, especialmente los
relacionados con la sensibilización del entorno natural puesto que el Delta es
un territorio singular y complejo, con una identidad histórica y unos atributos
ambientales muy específicos.
Estas
directrices deberán complementarse e integrarse con otros instrumentos
(ambientales, patrimoniales, urbanos, tributarios, disciplinarios, etc.) cuyos
criterios emergen y obedecen a lo dispuesto en el Plan de Manejo del Delta de
Tigre) en coherencia con la legislación vigente y los antecedentes legales de
jerárquica aplicación.
Actuando
como marco normativo de construcción, el presente ANEXO debe tratar cuestiones
relativas a la estructura, función, forma, seguridad y salubridad de las
construcciones, así como cuestiones relacionadas con el fomento y rescate de
los sistemas y materiales constructivos locales y el uso racional de los
mismos.
Este
modelo aspira además a abordar cuestiones emergentes que están recibiendo más y
más atención de la sociedad y al mismo tiempo, evitar que su implementación
genere una barrera técnica que obstaculice la aplicación de innovaciones tecnológicas
al proceso de edificación.
Cuestiones
emergentes en este modelo son: confort ambiental, conservación de la energía,
accesibilidad para personas con discapacidad y adaptabilidad en el tiempo.
Puesto
que el enfoque no pretende ser sólo de carácter prescriptivo, se procura
configurar un entorno normativo flexible que favorezca el uso de las nuevas
tecnologías en este sector, sin perder de vista los elementos tradicionales del
método de la construcción; y que integre de forma más directa los avances logrados
en el desarrollo constante e innovación característica de la sociedad imperante
dentro del marco específico de la protección del patrimonio natural y cultural
del Delta.
CAPÍTULO
1 - DISPOSICIONES PRELIMINARES- GENERALIDADES.
1.1.
Título.
Denomínase
al presente texto como Anexo 1, “Normativa de Construcciones para el Delta de
Tigre”, del Código de Edificaciones de Tigre.
1.2.
Objeto y alcance del presente.
En
consideración de las características especiales del área de incumbencia del
presente Anexo, y en vista de los objetivos perseguidos por el Plan de manejo
del Delta, de respeto del paisaje autóctono, su vegetación y la fisonomía de las
islas, la antropización y desarrollo deben combinarse con la preservación
mediante la implementación de instrumentos adecuados dentro de un marco de
sustentabilidad ambiental.
Las
disposiciones de este ANEXO, especifican las características especiales que
deberán cumplir todas las construcciones que se realicen en la Localidad Delta
(Islas de la 1ra Sección del Delta bajo jurisdicción del Municipio de Tigre) y
alcanzan a los asuntos que se relacionan con:
a)
La gestión, construcción, ampliación, reforma, refacción,
demolición, registro, inspección, ocupación, uso y mantenimiento de predios,
estructuras y edificios, cualquiera sea su destino y sus instalaciones
complementarias y se aplicarán por igual tanto a las propiedades
gubernamentales como a las particulares.
b)
La seguridad edilicia y/o estructural, ampliada a los
aspectos de utilización y accesibilidad en aquellas tipologías o usos que así
se determinen al igual que la seguridad en caso de incendio y de prevención de
accidentes en la etapa de obra, para todos los casos.
c)
Los procedimientos relacionados con la Salubridad en
términos de higiene, salud y protección del ambiente; que nuclearán las
condiciones que regularán el suministro de agua y el tratamiento de efluentes
domésticos, la recogida y evacuación de residuos, la calidad de aire interior y
las protecciones frente a la humedad.
1.2.1.
Tramitaciones
La
regulación de los procesos administrativos orientados a aprobar proyectos y
obtener los permisos de obra correspondiente, así como la definición de los
derechos y responsabilidades de los actores que intervienen en estos procesos,
las faltas por el incumplimiento a estas normas y los tributos vinculados a
estos procesos, se regirán por lo dispuesto en el Código de Edificación de
Tigre, a excepción de los establecidos específicamente para el delta por este
ANEXO.
1.2.2.
Factibilidades
Para
tramitar la aprobación de cualquier tipo de construcción en la Localidad Delta
de Tigre será necesario obtener factibilidades previas conforme las siguientes
condiciones.
Las mismas
se tramitarán conformando expediente, con la intervención de las áreas que el
D.E. establezca mediante Reglamentación y se expedirán mediante Resolución
fundada y suscripta por la Autoridad de aplicación de la presente.
1.2.3.
Presentación de la solicitud de la Factibilidad de Obras.
Será
condición previa la obtención de la Factibilidad de Obras para tramitar la
aprobación de proyectos edilicios u obras o iniciar cualquier trabajo de
construcción.
El D.E.
reglamentará el procedimiento y las excepciones particulares para los trabajos
menores que no requieren permiso.
La misma se
realizará conformando expediente administrativo, con la siguiente documentación
específica, adicional a la prevista en general:
Nota de
solicitud firmada por el propietario, con designación de profesional
interviniente.
Certificado
de mensura y nivelación, en el que constará la nomenclatura catastral, la zona
y/o Distrito, los indicadores urbanísticos, la morfología y dimensiones de la
parcela, la georreferenciación de alguno de sus vértices1.
Croquis con la
determinación de la Línea de Ribera, del Camino de Ribera y del Área de
Proyecto y las cotas de nivel del Área de Proyecto y las cotas de nivel del
Centro de Islas
Memoria
descriptiva del proyecto
Plano de
Relevamiento altimétrico y de especies vegetales de la parcela. Planta y
Corte. Sobre este relevamiento debe dibujarse el contorno volumétrico de las
obras.
Proyecto de
obra. a) Si es edilicio: Planta de inserción en el terreno indicando retiros,
Camino de Ribera con materialidad y cercos de cierre. Planta, vistas y cortes.
En escala 1:100; b) Si es de movimiento de suelos: su proyecto en escala 1:100,
con Plan de trabajos, computo, presupuesto y descripción de las obras y
maquinarias a utilizar; c) Si se trata de Apertura de zanjas, Darsenas ,
Dragados o Tratamiento de costas (tablestacados, playas, defensas, etc.): idem
b) y la aprobación por parte de la autoridad provincial competente y d) si es
de estructuras, su proyecto, con Plan de trabajos, computo, presupuesto y
descripción de las obras y maquinarias a utilizar.
Proyecto de
muelle si corresponde (puede diferirse esta presentación para
viviendas unifamiliares o edificaciones con población prevista menor a las 12
habitantes) Sistemas sanitarios previstos de tratamiento de efluentes
cloacales y de captación y suministro de agua.
Factibilidad de servicio
eléctrico.
Estudio de
impacto ambiental de acuerdo a lo establecido en la Ley 11723, normas
accesorias y los estudios complementarios según la complejidad del proyecto.
Quedará a
criterio de la autoridad de aplicación el pedido de documentación ambiental
complementaria.
1.3.
La clasificación de las obras.
A los fines de aplicar la presente
normativa, las obras se clasificarán conforme su tipo de utilización y
actividades a que se destinan, según el siguiente listado:
1.3.1.
Edificios.
1.3.1.1.
Residenciales.
Se
consideran así a aquellos edificios que disponiendo, por lo menos de un
dormitorio, una cocina y un local sanitario, son destinadas a habitación de
carácter permanente o temporal. Podrán ser:
a)
unifamiliar:
cuando corresponde a una única unidad habitacional por parcela;
b)
multifamiliar: cuando corresponde a más de una
unidad, agrupadas en sentido horizontal o vertical, disponiendo de áreas e
instalaciones comunes que garantizan su funcionamiento (condominios de casas,
edificios de departamentos; pensionados, moradas de religiosos o estudiantes,
orfanatos y asilos, apart hotel).
c)
de interés social: son aquellas viviendas que, por presentar
características específicas inherentes a las capacidades y demandas de la
población residente de bajos recursos, necesitaran regulaciones compatibles a
su realidad socio-económica a los fines de regularizar los hechos subsistentes.
Estas edificaciones, para ser tratadas como tales deberán encuadrarse y
declararse en los requisitos que establezca la normativa específica.
1.3.1.2.
Para el trabajo.
Se consideran así a aquellos
edificios destinados a abrigar los usos comerciales, industriales y de
servicios, conforme las siguientes categorías:
a)
comerciales: los destinados al almacenaje y/o
venta mercaderías, minorista o mayorista (venta de mercaderías en general;
venta y consumo de alimentos y bebidas; venta de bienes, y otros.)
b)
industriales:
los destinados a
la extracción, enriquecimiento, fraccionamiento,
transformación,
manufactura, montaje, manutención o guarda de materias primas o mercaderías de
origen mineral, vegetal o animal (piedra o arena; productos alimenticios,
aserraderos, carpinterías, astilleros, mimbrerías, depósito de mercaderías con
o sin comercialización, etc.
c)
de servicios: los destinados a actividades de
servicios a la población y de apoyo a las actividades comerciales e
industriales (instituciones financieras; oficinas administrativas, técnicas o
de administración pública; servicios de limpieza, manutención y reparación;
manufactura en escala artesanal; tratamiento estético o institutos de belleza;
hoteles, moteles, pensiones, hosterías, posadas y albergues; embarcaderos,
marinas y guarderías; puestos de abastecimiento, lavado o servicios a las
embarcaciones; puestos de almacenamiento y venta de combustibles líquidos y/o
gaseosos comprimidos, venta de accesorios con servicios destinados a su
instalación; locales de fuerzas de seguridad; terminales de carga o pasajeros;
parques públicos).
d)
Primarias: aquellas destinadas a la
producción de vegetales o animales (invernaderos, criaderos y otros.)
e)
Especiales: aquellas destinadas a las
actividades de educación, investigación, salud, locales de reunión que
desarrollen actividades de cultura, religión y recreación (escuelas maternales
o
pre-escolar; enseñanza básica, secundaria, terciaria, universitaria, técnica o
libre; consultorios y clínicas médicas, odontológicas, radiológicas o de
recuperación física o ambiental; puestos de salud; hospitales o casas de salud;
centros de investigación, laboratorios de análisis; cines, auditorios, teatros
o salas de concierto; templos religiosos; salones de fiestas; gimnasios o
estadios; recintos para exposiciones; museos; clubes deportivos; academias de
natación, gimnasia o danza; recintos para competencias, etc.).
f)
Mixtos: aquellas que reúnen en un mismo edificio, o en un conjunto
integrado de edificaciones, dos o más categorías de uso.
Estos usos
son a titulo ilustrativo sin comprometer su localización, la que deberá regirse
por el cuadro de usos permitidos y prohibidos, la normativa específica de
Ordenamiento Territorial. Para el caso de los usos industriales, solo están
consignadas para regular los pocos usos preexistentes localizados en las islas,
los que quedaran precintados.
1.3.1.3.
Temporarias.
Cualquier
edificación que esté destinada a abrigar determinadas actividades por períodos
cortos de tiempo, será considerada de carácter temporal o efímero, excepto las
destinadas a usos productivos. No estarán exentas de seguir los parámetros
mínimos relativos a confort, seguridad e
higiene establecidos en este Código o las normas específicas según la
naturaleza de su actividad (parques de diversiones; ferias de exposiciones;
circos, etc.).
1.3.2.
Movimiento de suelos.
Se incluye
en esta categoría a toda obra o tarea que implique remoción y o aporte de suelo
(rellenos, excavaciones, endicamientos, tareas de desmonte, refulados,
dragados, apertura de canales y zanjas, etc.).
1.3.3.
Infraestructuras, equipamiento y mobiliarios urbanos.
Se
incluye en esta categoría a toda construcción u obra no clasificada en las
categorías precedentes y que están destinadas a materializar redes,
instalaciones, estructuras o soportes físicos de infraestructuras y
equipamientos, localizados en el espacio público o privado (tablestacados,
obras de arte, puentes, pasarelas, muelles, torres, estructuras de soporte,
mobiliario urbano, quioscos o equipamientos localizados en el espacio público,
etc.)
1.4.
Tipologías edilicias apropiadas.
Atendiendo
a los principios de inundabilidad y transparencia hidráulica establecidos en el
Plan de manejo, se adopta como tipología excluyente para los edificios
habitables que se construyan en el Delta aquella que ofrezca, por un lado,
seguridad a sus habitantes respecto de los riesgos de inundación y por el otro,
la menor resistencia posible al libre escurrimiento de las aguas.
En tal
sentido, si se suman a estas razones la revalorización del hábitat isleño que
caracteriza y singulariza al Delta, la persistencia de una tradición
constructiva en madera, la baja capacidad portante de los suelos aluviales del
humedal y la minimización de los impactos sobre la topografía, se define a la
construcción palafítica de madera como la tipología natural para el área, con
ventajas comparativas respecto a la tecnología tradicional húmeda.
También
serán admitidas otras tipologías como las viviendas flotantes, las que deben
garantizar su flotabilidad por encima de la cota + 4,50 m, o el uso de otros
sistemas de construcción en seco, los que serán evaluados por la autoridad de
aplicación para resolver su aceptación mediante una resolución sustentada en
informes técnicos, dictámenes o certificados que acrediten la pertinencia del
sistema.
Toda
construcción que se realice en la Localidad Delta de Tigre deberá ser
transparente al escurrimiento de las aguas estableciendo el piso habitable de
las mismas por encima de la cota de nivel establecida en el Art. 2.1.6.2. Cota
de Habitabilidad. No se permitirá la construcción de locales habitables por
debajo de esta cota. Podrán establecerse, por debajo de este nivel
construcciones complementarias destinadas a servicios, equipamientos, piscinas
o instalaciones, estas últimas, en la medida en que no ofrezcan riesgos de
derrame o dispersión de sustancias o materiales sueltos, contaminantes o no,
excepto las piscinas.
1.4.1.
Arquitectura palafítica.
Los palafitos son
viviendas apoyadas en pilares o simples estacas construidas sobre cuerpos de
aguas tranquilas como son los ríos y lagunas de las regiones bajas, o sobre las
márgenes inundables de los mismos. Este tipo de arquitectura posee una
singularidad que reside en la coherencia de su diseño con el ambiente puntual,
con las características particulares de subidas de mareas e inundaciones y con
la factibilidad en su ejecución; muy alejado del simple hecho de continuar con
una imagen pintoresca o rescatarla como una cuestión folklórica lo que en sí
mismo, desembocaría en un proceso de trastocamiento o desvirtualización de los
valores más profundos. Por este motivo es de vital importancia sumar a esta
tipología tradicional, nuevos materiales
y sistemas constructivos actualizables, que aportarán la evolución al paradigma
del hábitat palafítico.
1.4.2.
Arquitectura flotante.
Esta es la
alternativa propuesta para las áreas geográficas sometidas a un régimen
persistente de crecidas. Se trata de casas indemnes a los desplazamientos
horizontales pero móviles a los verticales. Es condición que posean un piso o
basamento que funcione como flotador; de esta forma, si se produce una
inundación o sube el nivel del agua, la construcción flotará sobre la misma.
Esta norma
alcanza sólo a las edificaciones flotantes asentadas de manera permanente sobre
terrenos privados y excluye a las que flotan libremente en los cursos de agua
de propiedad pública, las que serán consideradas embarcaciones y estarán
reguladas por las normativas específicas. Para ser aprobadas deberán garantizar
el funcionamiento de los mecanismos que garantizan su flotabilidad, la
resistencia de los amarres que impiden su desplazamiento horizontal y la
seguridad de alcanzar la Cota mínima de Habitabilidad establecida en + 4,50
mts. en ocasión de máximas crecientes.
Se caracterizan por
poseer un basamento consistente en recipientes (tanques) huecos o rellenos de
material flotante y por conectar sus instalaciones (suministro de agua,
electricidad y alcantarillado) a tierra firme mediante tuberías flexibles o
pivotantes, tendiendo a la autosuficiencia de estos suministros (paneles
solares, recogida de agua, etc.). Esta tipología es cada vez más utilizada en
los embarcaderos y muelles, para superar las barreras a la transitabilidad de
las personas con deficiencias en materia de movilidad.
1.4.3.
Utilización de materiales.
Se persigue
el empleo de materiales de construcción de bajo impacto ambiental, con alta
eficiencia energética, durabilidad, recuperabilidad y recursos renovables; con
mayor capacidad para ser reciclados y fomentar con ello, una gestión adecuada
de los residuos. Unido a este objetivo se encuentra el de propiciar el uso de
materiales locales para preservar el paisaje natural y su arquitectura característica
Los materiales de construcción inciden en el ambiente a lo
largo de su ciclo de vida, desde su primera fase; esto es, desde la extracción
y procesado de materias primas, hasta el final de su vida útil; es decir, hasta
su tratamiento como residuo; pasando por las fases de producción o fabricación
del material y por la del empleo o uso racional de estos materiales en la
Edificación.
A
los efectos del presente ANEXO al Código de Edificación, las fases que nos
ocupan son las de producción, empleo y final del ciclo de vida.
Se establece
la obligatoriedad del uso de la madera como material predominante, pautándose
unos porcentajes de utilización mínimos según las áreas edificables definidas
por las franjas de utilización de cada parcela, en relación conjunta con el
sector o zona donde se ubique la misma.
Esta
clasificación viene determinada por la normativa de Ordenamiento Territorial
del Delta de Tigre incluida en el Código de Zonificación, de tal forma que
serán más restrictivas aquellas áreas definidas como “de amortiguación y
reserva”, que las zonas más consolidadas según clasificación pertinente.
Se establece
un sistema de cómputo para la verificación de los valores exigidos para la
utilización de la madera en el art. 4.4.2. del presente Anexo.
Toda vez que
se cumplan los porcentajes mínimos de utilización de la madera, se priorizará
la construcción en seco, con materiales livianos y montajes in situ que
agilicen y optimicen la ejecución de las obras, a fin de desalentar de manera
objetiva la construcción húmeda.
Aquellos
proyectos que, por circunstancias específicas, no satisfagan estas premisas
generales; serán presentados con justificaciones amplias y suficientes para ser
valoradas bajo estrictos y excepcionales procedimientos de aprobación.
CAPITULO
2. DE LA PRESENTACION DE LOS PROYECTOS
2.1.
Demarcación de límites parcelarios y cotas de nivel.
Previo a la
ejecución de cualquier obra y antes de la solicitud del Certificado de Factibilidad de Obra
el propietario deberá obtener el
Certificado de mensura y nivelación, en el que constará la nomenclatura catastral, la morfología
y dimensiones de la parcela, la georreferenciación de alguno de sus vértices,
la DETERMINACIÓN DE LA LÍNEA DE RIBERA, del CAMINO DE RIBERA y del ÁREA
EDIFICABLE y las COTAS DE NIVEL DEL ÁREA EDIFICABLE y las COTAS DE NIVEL DEL
CENTRO
DE ISLAS.
2.1.1.
Línea de Ribera.
Es la
sucesión de puntos de nivel que determina las más altas aguas en estado normal.
(Código Civil Art. 2340, Inc. 4, y Art. 2577) y constituye el límite legal
entre el dominio público (mar, curso y/o espejo de agua) y el dominio
particular de un predio ribereño.
Esta Línea,
coincidente con el borde fluvial de la parcela puede merecer tratamiento
especial de consolidación y/o defensa conforme los que establezca la regulación
particularizada establecida en el Plan de Gestión Ambiental del Delta.
La
determinación de la línea de ribera se hará de acuerdo a la Resolución N° 705
de Procedimiento para la declaración de existencia, definición y demarcación de
Línea de Ribera y visación de planos de mensura des Ministerio de Infraestructura,
Vivienda y Servicios Públicos de la Provincia de Buenos Aires, o las normas que
en el futuro se dicten.
2.1.2.
Camino de Ribera.
Se conoce
con el nombre de “Camino de Ribera” o Camino de Sirga a la calle o camino de 15
mts, en área urbana, que los propietarios de las parcelas limítrofes con los
ríos o con canales que sirven a la comunicación por agua, están obligados a
dejar hasta la orilla del río, o del canal, sin ningún derecho indemnizatorio.
Los propietarios ribereños no pueden hacer en ese espacio ninguna construcción,
ni reparar las antiguas que existen, ni deteriorar el terreno en manera alguna.
Es una
restricción al dominio fijada por el Código Civil y se entenderá que aunque
dicha franja permanece bajo el dominio del propietario, sin pérdida de la
titularidad; sufre las restricciones de la legislación vigente y como tal, su
reglamentación viene dada por los Art. 2639, 2640 del C.C., en virtud de las
razones de interés común por su comportamiento como veredas urbanas que pasan
por los frentes de las parcelas vinculando las casas con los embarcaderos,
utilizados también como parada por el transporte público.
2.1.2.1.
Sendero Peatonal Ribereño.
A fin de
efectivizar la continuidad del circuito de conectividad peatonal en el
perímetro de las islas, se establece la obligatoriedad de materializar el
Sendero Peatonal Ribereño creado por la Ordenanza 752/53, cuyas características
de diseño y su localización serán las que determine el art. 3.7.2., el Código
de Zonificación para el Delta de Tigre y las reglamentaciones que se
establezcan.
En casos de
imposibilidad de materializarlos a nivel de terreno natural podrá ser
reemplazado por pasarelas de un ancho mínimo de 1,00 mt., las que estarán
provistas de barandas o por desvíos de este sendero dentro de la parcela.
Cualquier
proyecto que se sometan a la aprobación municipal deberá preveer que el Sendero
Peatonal Ribereño se una con los senderos de las parcelas lindantes y con el
muelle en caso de existir, con los alcances establecidos por el art. 3.7.2. No
podrá otorgarse final de obra si no se encuentra construido dicho camino.
2.1.3.
Línea edificable de frente.
Esta línea
se localiza a 15 metros de la Línea de Ribera, si está determinada, o del
límite fluvial de la parcela. Limitará el área inhabilitada para construir
correspondiente al Camino de Ribera, del Área de Proyecto (o área edificable)
de la parcela. Es asemejable a la Línea Municipal, establecida en el Código de
Zonificación para el Tigre continental.
2.1.4.
Línea edificable de fondo.
Esta
línea se localiza a 30 metros de la Línea Edificable de Frente, hacia el
interior de la parcela y limita el Área de Proyecto de la misma. Es asimilable
a una Línea de Retiro de Fondo, establecida en el Código de Zonificación para
el Tigre continental.
Cuando por
situaciones particulares como la morfología o altimetría de una parcela o por
magnitud de un proyecto no fuera posible localizarlo en su área edificable, la
Línea edificable de fondo podrá ampliarse en una profundidad adicional de hasta
30 metros a condición de Cumplir con los requisitos establecidos en el art.
6.2.2. del Anexo 1 del Código de Zonificación de Tigre.
2.1.5. Ejes medianeros.
Se denomina así al eje que separa
dos inmuebles.
2.1.6.
Cotas de nivel.
Las
cotas de nivel a que se refiere este Capítulo serán determinadas con referencia
al +/-0 del Instituto Geográfico Nacional (IGN) y los puntos de referencia
deberán estar georreferenciados.
2.1.6.1.
Cota de Inundabilidad.
Con el
objeto de no afectar el régimen hidrológico del humedal, una de cuyas
condiciones es la inundabilidad del centro de islas, se establece la cota de +
1,20 m al cero IGN para la reconstrucción del perfil natural de los albardones.
2.1.6.2.
Cota de Habitabilidad.
Se
establece como cota base para la materialización del piso apto para las
actividades humanas permanentes (habitar, trabajar, reunir, etc.) al nivel
+4.50 mts. al cero IGN, a los fines de salvaguardar la vida y las pertenencias
ante el riesgo de inundación.
Será de
aplicación obligada a los muelles y pasarelas asociadas a ellos y a las
pasarelas y construcciones localizadas en el centro de islas. Queda prohibida
la construcción bajo la cota del suelo natural (subsuelos). Están exceptuados
de esta obligación los locales integrantes de construcciones flotantes, cuya
cota de nivel puede fluctuar entre el nivel encallado o en bajamar y el nivel
de máxima creciente, conforme la definición dada en el artículo 1.4.2. Arquitectura flotante.
2.1.6.3.
Nivel del centro de islas.
No
podrán alterarse las cotas naturales de nivel de las áreas no edificables de la
parcela, correspondientes al centro de islas.
Será
obligatorio, como condición para la aprobación de nuevos proyectos en parcelas
vacantes, la restitución de los niveles naturales del área no edificable de la
misma. Asimismo será aplicable esta reconstrucción en los casos de ampliaciones
mayores a la superficie subsistente.
CAPITULO
3. CONDICIONES GENERALES PARA LA EJECUCIÓN DE
OBRAS.
3.1.
Trabajos preliminares.
3.1.1.
Seguridad de obras.
Mientras
duren la obras, el responsable técnico de las mismas deben adoptar las medidas
y equipamientos necesarios la protección y seguridad de los que en ella
trabajan, de los asistentes, de las propiedades vecinas, de la vía pública y de
los cursos de agua, sujeta a las disposiciones generales del código de
edificación y de las disposiciones particulares del presente ANEXO.
La
autoridad competente, fiscalizará periódicamente el cumplimiento de las medidas
de seguridad y protección en obras e indicará en que oportunidad deben llevarse
a cabo, quedando asimismo facultada para exigir cualquier previsión útil en
resguardo de las personas, seguridad de las vías navegables y de predios
linderos. En el Libro de Actas de Inspecciones se harán las indicaciones de
estado de las protecciones en ese momento, además de las constancias de rutina.
3.1.2.
Limpieza de terreno.
Todo terreno
cuyo suelo esté elevado sobre la rasante del nivel del albardón, podrá ser
desmontado o clareado con las limitaciones establecidas en el apartado 3.1.3.
El nivel lo fijará un Profesional matriculado con incumbencia.
El nivel
definitivo del suelo, que no podrá superar la cota +1,20 mts. al cero IGN, se
terminará de modo que quede uniforme y no permita el estancamiento de las
aguas.
El suelo
desmontado, junto a los pastos y la vegetación no arbórea existente, podrá
utilizarse en la nivelación del área edificable hasta la cota máxima +1,20 mts.
al cero IGN siempre que el mismo sea natural y no esté contaminado. No podrán
utilizarse materiales de relleno alóctonos o provenientes de demoliciones.
3.1.3.
Extracción de árboles y podas.
Queda
absolutamente prohibido extraer, troncar o segar árboles existentes en la
parcela sin previa consulta y permiso explícito de la autoridad de aplicación
del plan de manejo. En caso de autorización, deberán reemplazar las unidades
extraídas por igual cantidad de árboles, cuyas especies se seleccionaran del
listado de especies autorizadas para el Delta. Éstas se plantarán con un porte
no menor a 1,50 mts.
3.1.4.
Excavaciones y perforaciones.
Queda prohibido efectuar
excavaciones sin autorización expresa de la autoridad de aplicación. Se
exceptúan de esta prohibición las excavaciones necesarias para fundar
edificaciones, las que deberán ser declaradas junto a la solicitud del permiso.
Igual concepto se aplicará para efectuar dársenas privadas individuales cuando
las condiciones del proyecto así lo requiera conforme a lo establecido en el
art. 3.4.5. en la medida que no afecten el régimen hidrológico del humedal,
Quedan prohibidas las perforaciones de la napa. El agua necesaria para la
ejecución de la obra deberá obtenerse de los cursos de agua próximos,
evitándose el vuelco de cualquier líquido a los mismos.
3.2.
Acondicionamiento del espacio de trabajo.
Los
obradores, depósitos de materiales, playones de trabajo y servicios asociados
durante la ejecución de las obras, solo podrán instalarse en el área edificable
de la parcela debiéndose dejar liberado totalmente el área correspondiente al
Camino de Ribera y a los muelles, los que no podrán utilizarse para ejecutar
ninguna tarea ni para localizar transitoriamente obradores o depósito de
materiales, excepto el ingreso de personas y materiales.
Ningún
elemento de la obra de construcción dañará los árboles existentes ni dificultará
la visibilidad de señales, avisos y otras instalaciones de interés público
localizadas en el Camino de Ribera. Se prohíbe la inserción de cualquier tipo
de publicidad asociada al cartel de obra o a las vallas provisorias, salvo el
exigido por la normativa municipal en materia de identificación de la obra.
3.2.1.
Colocación de protecciones provisorias.
Cuando se
ejecute cualquier trabajo que por su naturaleza represente un peligro, un
obstáculo o una incomodidad para la adecuada preservación de la transitabilidad
del Camino de Ribera, se deberán colocar vallas provisorias, en la Línea
Edificable de Frente o en el interior de la parcela, de longitud necesaria para
evitar la dispersión de materiales sueltos y envases descartados. Será
obligatorio para cualquier construcción que se localice a menos de 4 metros de
los lindes de la parcela.
Estas
protecciones deberán permitir el libre escurrimiento de las aguas y serán de
materiales que no se vean afectados por ellas (telas plásticas, mallas de metal
desplegado, etc.). Cualesquiera que fueran los materiales utilizados en la
construcción de la valla, éstos deberán estar bien unidos entre sí, ser seguros
y estables para evitar daños producidos por la fuerza del viento o de las
aguas. En cualquier lugar de la valla podrán colocarse puertas, las que abrirán
hacia el interior y estarán provistas de sistemas de cierre que garanticen la
imposibilidad de acceso a las personas ajenas a la obra. Serán de color verde
según carta RAL universal: RAL 6013/ RAL-RGB 108-113-086 / RAL-HEX #6C7156 /
denominación: Verde Caña.
3.2.2.
Ocupación del Camino de Ribera durante los trabajos.
Ningún
elemento de la obra de construcción puede perjudicar los árboles, mobiliario,
señales o equipamientos públicos existentes en el Camino de Ribera. En casos
justificados y a solicitud del interesado la autoridad competente podrá
autorizar vallados, andamios y ocupación transitoria de esta área a condición
de preservar la transitabilidad del Sendero Peatonal Ribereño, en perfectas
condiciones de transitabilidad e higiene.
Cuando las
características de las obras (como ser fachada sobre la Línea Edificable de
Frente), requieran trabajar sobre el Camino de Ribera y se afecte el tránsito
del Sendero Peatonal Ribereño, éste podrá ser reemplazado transitoriamente por
pasarelas de un ancho mínimo de 1,00 mt., las que estarán provistas de barandas
sobre el lado que da al curso de agua o por desvíos de este sendero dentro de
la parcela. En cualquier caso, el constructor será responsable de las condiciones
de uso de este espacio, especialmente en las instancias de descarga y acopio de
materiales, maquinarias y enseres, cuya colocación fuera de los límites de la
parcela queda prohibida. Podrán ampliarse los plazos de ocupación a pedido del
constructor o cuando la Autoridad Competente compruebe que se ha vencido el
plazo estipulado.
3.2.3.
Cartel de Obra y letreros al frente de las obras.
Es
obligatoria la colocación de un letrero al frente de la obra de las
características especificadas en el Código de Edificación.
3.3.
Demoliciones.
No se podrán
iniciar demoliciones de obras construidas sin el debido vallado perimetral por
motivos de seguridad y deberán ejecutarse de tal forma que se eviten perjuicios
en los predios y edificaciones linderas u originen situaciones de peligro para
el tránsito público.
Las situaciones
identificadas como de peligro para el tránsito de personas, serán señalizadas
debidamente por el Constructor responsable de la demolición o en su defecto, el
Demoledor debidamente registrado. Dicho responsable deberá ejecutar por su
cuenta todos los apuntalamientos
que sean necesarios y prevenciones pertinentes como las protecciones frente al
polvo que generen las actuaciones, etc., incluso dispondrá de todas las medidas
de precaución necesarias aún cuando no estuvieran expresamente determinadas en
el presente ANEXO.
Durante
la demolición es obligatorio el riego dentro del área afectada para evitar el
excesivo levantamiento de polvo, y a lo largo de todo el proceso incluyendo la
finalización de las tareas propiamente dichas, el responsable de una demolición
retirará de la fincas linderas los materiales que hubieren caído y ejecutará la
limpieza que corresponda tantas veces como fuera necesario.
Deberá
evitarse el vuelo de bolsas de materiales plásticos. De cualquier forma y al
margen de las penalidades que le correspondan, si la producción de polvo o
escombros provenientes de una demolición llegara a causar molestias al tránsito
fluvial, el responsable de los trabajos deberá proceder a la limpieza del
mismo, acción que deberá ser repetida cuantas veces lo requieran las
circunstancias.
Quedará
prohibido el arrojo intencional o accidental de materiales de demolición o los
envases de los mismos a los cursos de agua.
Terminada la
demolición, se retirarán todos los escombros, se rellenarán las zanjas que
hubiesen quedado y se limpiará totalmente el terreno. Los materiales
provenientes de la demolición deberán retirarse de la Localidad Delta de Tigre,
pudiéndose utilizar parte de ellos como agregado de los morteros y hormigones.
3.4.
Movimientos de tierra.
Los
movimientos de suelo se presentan como una de las actividades antrópicas claves
implicadas en el deterioro ambiental actual del humedal en consideración de los
desvíos del principio de Transparencia Hidráulica, que el Plan de Manejo
sostiene a ultranza desde el respeto del paisaje autóctono, su biota y
fisonomía características. En orden a ello, las obras de modificación de
perfiles, de saneamiento de las tierras y de interferencia en el libre curso de
la marcha de las aguas, deben ser reguladas por precisas normas y
procedimientos para controlar este tipo de trabajos.
El
Plan de Gestión Ambiental del Delta y el presente ANEXO del Código de
Edificación deberán garantizar estos supuestos, reglamentando las obras de
movimientos de suelo dentro de los criterios generales expuestos en el Capítulo
1 del presente. Es así que todo trabajo de este tipo deberá ser aprobado por el
órgano competente, mediante la utilización de informes técnicos, dictámenes o
certificados que acrediten la pertinencia y procedencia de los mismos y el
cumplimiento de las medidas correctivas que aseguren las condiciones
sanitarias, ambientales y de seguridad en su etapa de ejecución y en su vida
útil.
Estarán
permitidos los movimientos acotados de suelo para ejecutar las fundaciones de
los edificios y las instalaciones de tratamiento de efluentes domésticos
líquidos y potabilización de agua si fueren necesarios, así como la apertura de
dársenas individuales si su apertura no afecta el régimen hidrológico del
humedal.
3.4.1.
Evaluación de los permisos.
Para
autorizar cualquier movimiento de suelos será exigido un dictamen del órgano
municipal de control ambiental y una resolución posterior de la autoridad de
aplicación del Plan de Manejo, que tendrá carácter vinculante, el que deberá
presentarse junto al resto de documentación exigida para la obtención del
Permiso de Obra ante la D.O.P.
La
documentación a presentar dependerá de la tipología edilicia según las
exigencias del órgano competente, pero en cualquier caso y como mínimos
indispensables será requerida:
a) Cortes
esquemáticos con indicación de taludes, pendientes y demás obras relacionadas
con el movimiento de tierras, necesario para la obra a ejecutar (los
suficientes como para la comprensión global de las áreas a intervenir), y la
planta de referencia correspondiente.
b) Dos planos
en planta (escala en función de la superficie total del terreno); uno con el
relevamiento de los árboles y arbustos existentes y otro con aquellos que se
quieran remover o implantar en el predio.
c) Un mínimo de
4 (cuatro) fotografías -una por cada lado perimetral del terreno a intervenir-
3.4.2.
Centros de islas, planicies de inundación, bajos inundables.
En
concordancia con el modelo de protección ambiental y desarrollo sustentable dispuesto
en el Plan de Manejo y la Normativa de Ordenamiento Territorial, bajo las
modalidades establecidas en dichas normas, se prohíbe ocupar, construir,
modificar o intervenir, ya sea temporal o permanente, en el área denominada
Centro de Isla, que viene determinada por la franja que comienza a partir de
los 45m desde la Línea de Ribera hasta el límite opuesto de las parcelas que
componen las Islas del Delta de Tigre.
El límite
interno de edificabilidad podrá extenderse hasta los 75 m. de la Línea de
Ribera, conforme establece el art. 2.1.4. Línea edificable de fondo.
Cualquier
movimiento de suelo, actividad, o construcción que se pretenda desarrollar en
dicha área de exclusión (ej.: torres de observación, antenas o soportes de
redes eléctricas aéreas), deberá exponerse ante la autoridad de aplicaron del
Plan de Manejo, la que evaluará conforme las escasísimas excepciones a esta
regla establecidas en la normativa de Ordenamiento territorial y/o
en el Plan de Manejo Ambiental, mediante informes técnicos, impacto ambiental,
dictámenes o certificados que acrediten la pertinencia y procedencia de los
mismos. Su autorización deberá dictarla la autoridad de aplicación a través de
resolución fundada.
Está prohibida la construcción de
ningún tipo de cerco en el Centro de Islas.
3.4.3.
Endicamientos, dragados y rellenos.
La
realización de endicamientos parciales, dragados, rellenos, zanjeos y riegos a
canal abierto afectan el régimen hidrodinámico y de inundaciones propio del
humedal, por lo tanto estos parámetros serán reglamentados por el Plan de
Manejo Ambiental. Su autoridad de aplicación, en orden a su omnicomprensión del
régimen hidráulico del delta, dictaminará los procedimientos a seguir y/o
restricciones en el proceso previo a la obtención de la Licencia de Obra que
otorga el D.O.P. tal como se plantea en el artículo 3.4. del presente capítulo.
Queda
absolutamente prohibido el enterramiento ex profeso o el relleno de cavas con
materiales que no sea la propia tierra del sitio, libre de contaminantes.
3.4.4. Alumbramiento de aguas subterráneas
y formación de espejos de agua.
Queda
absolutamente prohibido el alumbramiento de aguas subterráneas en cualquier
localización dentro del Delta de Tigre, mientras que la formación de espejos de
agua estará sujeta a los Preceptos Rectores del Plan de Manejo.
3.4.5.
Dársenas.
Se podrá
admitir la creación de dársenas para el amarre y estacionamiento de
embarcaciones particulares dentro de las parcelas a razón de una por vivienda,
a condición de que no afecten el régimen hidrológico del humedal, con las
siguientes dimensiones máximas: 4 m. de ancho, 12 m. de largo y 1.50 m. de
profundidad.
Su
proyecto procurará aprovechar la morfología costera para minimizar la
excavación de las costas y/o reducir la invasión hacia el cuerpo de agua y no
afectar la inundabilidad, debiéndose reconstruir el albardón en la cota de +
1,20 m al cero IGN.
En todos los
casos deberá preverse la construcción de puentes peatonales con los gálibos
acordes al tipo de embarcación la que no podrá superar una obra muerta de más
de 2 m. a la línea de flotación y deberá instalarse un puente móvil (levadizo o
giratorio) que pueda ser utilizado por cualquier peatón y bajo cualquier
condición de marea. La prioridad de paso será siempre la del peatón. Una vez
aprobada esta obra no podrán ampliarse ni modificarse los límites autorizados.
La
demostración de la no afectación del régimen hidrológico deberá ser probada
mediante la aplicación de un modelo de simulación matemática certificado por el
Instituto Nacional del Agua y el Ambiente (INAA.). El puente deberá contar con
un sistema de iluminación a cargo del proponente y cumplimentando las mismas
exigencias constructivas y de seguridad aplicadas a los muelles.
Bajo
estas condiciones, podrán ser autorizadas por la oficina técnica competente
municipal de acuerdo a lo establecido en la normativa provincial de aplicación,
en el Plan de Gestión Ambiental, en el Código de Edificación y en las
reglamentaciones que se dicten al efecto.
3.4.6.
Defensas Costeras
El viento y
principalmente el desplazamiento de una embarcación, generan olas de distinta
magnitud. En el delta son las embarcaciones las que más olas producen,
independientemente de su porte y genera tres tipos de olas: 1) Frontal (por
delante de la proa del buque), las que se desplazan en forma ligeramente
oblicua hacia las márgenes del curso de agua. Este tipo de ola tiene dos
efectos a) la “sustracción” de agua al frente del buque y b) la sigue la ola
propiamente dicha. Este efecto es más ostensible en embarcaciones grandes como
ser una lancha colectiva y suele
presentarse (dependiendo de la velocidad, diseño del casco y profundidad del
curso de agua) unos 30 a 50 m. anteriores a la amura de la misma; 2)
Perpendiculares a la dirección de desplazamiento de la embarcación y por lo
general se disipan antes de alcanzar los márgenes; y 3) Tangenciales (las más
reconocidas) y que producen el mayor efecto erosivo.
Este último
tipo de olas, cuando alcanzan las márgenes y se encuentran con estructuras
verticales lisas se reflejan, aumentando el efecto erosivo en la costa opuesta
por efecto de la ola generada tanto en forma directa desde la embarcación como
la reflejada en esas estructuras por lo que la costa opuesta es golpeada al
menos dos veces por las olas. En general la energía con la que la ola llega a
esa estructura se refleja completamente y casi no pierde energía, esto
determina que en caso de una constante circulación de embarcaciones se conforma
lo que se denomina “clima de olas”, por tanto la costa opuesta recibe dos veces
y a veces más, embates del oleaje. El escenario se torna errático y complicado
cuando en ambas costas existen estructuras reflectivas lisas. Allí las olas
cambian de frecuencia, altura, dirección lo que erosiona costas, pone en
peligro a embarcaciones menores como piraguas, cayaks y botes pequeños, afecta
bienes (desplome de casas, muelles) y derriba árboles.
El Plan de
Gestión Ambiental describirá las alternativas de pantallas antireflectantes
autorizadas y recomendadas así como metodologías de atenuación de las olas en
todas las obras o estructuras de defensa. Mientras tanto, quedan prohibidas las
Pantallas Planas o Tablestacados Lisos dada la alta reflectividad de las olas y
la utilización de Escombros o Placas Provenientes de Demoliciones, Pavimentos.
Macadam, Asfaltos o Mezclas de éstos pues los bloques tienden a movilizarse
hacia el eje del curso de agua.
3.5.
Pavimentos
Todos los
pavimentos adheridos al suelo natural deberán ser permeables al agua de lluvia
en una proporción no menor al 50% del valor de infiltración, que es la media
natural del área. Se prohíbe la construcción de solados impermeables en
extensiones no mayores al FOS asignado a la parcela por la Normativa de
Ordenamiento Territorial para el Delta incorporada al Código de Zonificación, y
no superará los 100m2 totales de superficie en aquellos casos en que el FOS sea
superior a este límite.
3.6.
Pasarelas
Incumben al
propietario la construcción, reconstrucción y mantenimiento de las pasarelas y
Senderos Peatonales Ribereños que se ejecuten dentro del Camino de Ribera, en
toda su extensión, estén los terrenos edificados o no.
Las que
conecten espacios habitables interdependientes deberán poseer una cota de
solado superior a la Cota de Habitabilidad. Serán aplicables también para
aquellos senderos peatonales en el centro de islas o en el Camino de Ribera que
determine mediante resolución la autoridad de aplicación del Plan de Manejo,
por considerarlos vitales en caso de emergencias. Su ancho mínimo será de 2,00m
Las
características y localización en las zonas públicas, estarán determinados por
el Código de Edificación para el Delta mientras que sus características
constructivas y condiciones de uso serán reglamentadas por el D.E.
Las
pasarelas privadas deben integrarse en el entorno por su diseño y ligereza,
además de no interferir en la vegetación existente en su trazado: se adaptará a
ella para minimizar el impacto paisajístico. Deben cumplir los siguientes
principios de diseño:
Seguridad y
durabilidad: Cualquier infraestructura peatonal deberá estar libre de peligros,
minimizar conflictos con factores externos y que no requieran un mantenimiento
excesivo.
Conectividad y funcionalidad: Deben estar conectadas con las
pasarelas públicas y los sitios de uso con trayectos continuos para fomentar el
desarrollo de actividades entre los vecinos aportando una mayor cohesión
social.
Accesibilidad y continuidad: Tienen que ser accesibles a
niños, ancianos, personas con movilidad reducida, con déficit de integración
física, mental o sensorial, al menos en el punto de intersección con las
pasarelas públicas. No debe haber interrupciones por pasos o cambios bruscos de
nivel.
Estética y ligereza: Respeto y adecuación formal al paisaje y
tipología existente como así también de estructura no masificada.
Respecto a
los materiales, deberán prevalecer aquellos que se encuentren en la zona y sean
de fácil adquisición, como la madera para uso estructural, dura o semidura, que
presenta unas óptimas propiedades resistentes ante cargas de media a corta
duración y posee a su vez valores para las cargas permanentes de baja magnitud.
La conjugación de estos dos hechos la hace idónea para el caso de las
pasarelas. La misma, de recibir un tratamiento preservativo, no liberará
sustancias tóxicas al medio.
Se podrá
combinar el uso de la madera con otros elementos constructivos, tales como
HºAº, metal o una combinación determinada, siempre que cumplan los principios
de diseño antes expresados. Podrán incluso utilizarse otros materiales siempre
que cumplan las condiciones formales, estéticas y de seguridad expresados. . En
caso de utilizarse materiales recuperados no podrán ceder al medio, compuestos
tóxicos o dañinos tanto a la salud como al ambiente.
Se
puntualiza especialmente que el material de la base transitable o pavimento
debe ser firme y antideslizante en seco y en mojado. La superficie no debe
tener resaltes y debe proveer un buen drenaje. La separación máxima de las
varillas o perforaciones de los elementos utilizados no superarán los 1,30cm.
Las escaleras y barandas: Ver Capítulo 4, punto 4.9 “De
las circulaciones” del presente ANEXO.
3.7.
Obras en el espacio público y en el Camino de Ribera.
3.7.1.
Cercos.
En todo el
territorio isleño, no están permitidos los cercos en el espacio del Camino de
Ribera ni en el Centro de Islas.
Características de los cercos al
frente y de fondo: Emplazados sobre las Líneas de Frente y de Fondo, en caso de ser ejecutados,
serán cercos vivos realizados con especies arbustivas autóctonas, pudiendo
incorporar tejidos de alambre, enrejados o similares, de altura no
mayor de 1,60 m.
El
D.E. reglamentara las características de los cercos en orden a que no impidan
el libre tránsito de la fauna menor autóctona.
Características de los cercos
medianeros: De iguales
características materiales que el cerco de
frente, no podrán materializarse fuera de los límites del Área de Proyecto
3.7.2.
Sendero Peatonal Ribereño.
Su ancho
será de 2.00 mt. y su solado tendrá las características de permeabilidad
mínimas establecidas en el art. 2.5., pudiendo ser de material suelto,
encajonado en el suelo (piedras, ladrillos, bloques reticulados para césped o “piso
verde”, adoquines, etc.-), para permitir su utilidad post inundación. En
cualquier caso deberán contar con una franja no menor a 1 mt. de material firme
para permitir la circulación de sillas para minusválidos motores.
Los senderos
que integren circuitos peatonales en el Camino de Ribera (articulo 2.1.2. del
presente) deberán estar elevados por encima de la cota establecida para el
Nivel de Habitabilidad por ser vitales en casos de emergencias,
Corresponde
al municipio establecer los estándares de diseño para sus paseos públicos, a
través del órgano competente; adecuándolos a las condiciones climáticas,
garantizando el tránsito, accesibilidad y seguridad a las personas sanas o con
discapacidad, además de propender a su durabilidad y fácil mantenimiento.
3.7.3.
Puentes peatonales.
Estos elementos arquitectónicos de uso público se
clasifican según su ubicación en:
Puentes sobre curso de agua menor: aquellos que atraviesan zanjas,
dársenas, arroyos no navegables o arroyos navegables con gálibo para
embarcaciones menores. El límite a esta característica, otras restricciones, la
altura, anchos mínimos, ubicación o localización de estos elementos
arquitectónicos será establecida la Autoridad de aplicación del Plan de Manejo.
Puentes sobre curso de agua mayor: Aquellos que atraviesen arroyos
navegables de mayor envergadura. Su proyecto deberá ser evaluado y aprobado por
la autoridad de aplicación del Plan de Manejo.
Puentes sobre caminos peatonales de uso público: También
serán reglamentados por la autoridad de aplicación del Plan de Manejo, por
considerarlos vitales en caso de emergencias.
Se considera
como material preferencial para la ejecución de éstos elementos a la madera
dura o semidura, (por los mismos motivos descriptos en el apartado 2.6 “Pasarelas”),
debidamente tratada para preservarla de la acción de los distintos agentes de
destrucción y le confieran la durabilidad requerida, con productos que no
liberen sustancias tóxicas al medio.
Se admitirá
el uso de otros materiales pero en ningún caso, aquellos recuperados o
reciclados que no sea posible garantizar su idoneidad o contengan componentes
tóxicos.
3.7.4.
Muelles y embarcaderos.
Las
características de los muelles y embarcaderos establecidas en el presente serán
reglamentadas y ampliadas por en el Plan de Gestión Ambiental de la Localidad
Delta de Tigre.
Se determinan los siguientes tipos:
a) De altura fija, constituidos
por pasarela y escalera;
b)
De altura variable, constituidos por rampa de acceso
basculante que se apoye en dos puntos: 1) La costa, con un eje para el
movimiento vertical y el otro extremo con ruedas para permitir el libre
movimiento vertical/longitudinal.
2) Una balsa
flotante, ubicada en el curso de agua, sobre la cual se apoya el otro extremo
de la rampa.
c)
Mixtos, constituidos por uno de altura fija combinado
con una balsa flotante y transversal al largo del muelle y en su extremo más
distal de la costa, la que sube o baja en forma paralela a la escalera. De
adoptarse este tipo el ancho de la balsa debe ser incluida dentro de largo
total del muelle.
Se considera
como material de preferencia la madera dura o semidura. De recibir ésta un
tratamiento preservativo deberá ser aquél que no libere sustancias tóxicas al
medio. Alternativas: H°A°, metal o una combinación de todos los materiales
descriptos. No podrán utilizarse materiales recuperados o reciclados que
contengan componentes tóxicos.
En
todos los casos deberá contar con algún elemento de protección a embarcaciones,
en particular para aquellos muelles que no sean de madera. No podrán utilizarse
palmeras tratadas con creosota.
Dimensionamiento:
Criterio 1: Relación largo muelle / ancho curso
de agua (para cursos de agua relativamente
rectos y/o canales con costas de similar profundidad en ambas márgenes), el
largo del mismo no debe superar el 15% del ancho total del curso de agua sobre
el cual será construido.
Criterio 2: Relación a
la geometría del curso de agua (para cursos de agua sinuosos con costas de distinta profundidad en
ambas márgenes). Sobre un mismo curso donde en la curva cóncava erosiona la
costa (a) y en la curva convexa sedimenta o embanca (b), la construcción del
muelle deberá:
Para el lado
a) de la curva: No superar el 15% del ancho del curso de agua en el que se
instale.
Para el lado
b) de la curva: No superar el 25% del ancho del curso de agua en el que se
instale.
Seguridad:
Todos los
muelles deberán contar con iluminación de encendido automático (fotocélula) en
el extremo más distal de éste respecto a la costa y que preferentemente la luz
alcance a los accesos (escalera o balsa). Las pasarelas no deberán obstaculizar
el Sendero Peatonal Ribereño previsto en el art. 2.7.2.
Todos
los muelles públicos deberán contar con una estructura de cierre y cubierta que
permita la estadía en espera del transporte al resguardo de las inclemencias
climáticas.
Restricción:
En ningún
caso podrá invadir el canal de navegación ni adentrarse más del 25% del total
del ancho del curso de agua
Ubicación:
La
que disponga la autoridad competente en orden a lo establecido en el Plan de
Manejo y en la normativa provincial de aplicación.
Habilitación: Todo muelle
a construirse deberá estar habilitado por la Dirección Provincial de Hidráulica (DPH) de la Provincia de
Buenos Aires.
Amarre de
embarcaciones:
Podrán
instalarse amarres mediante palos o columnas enclavadas en la franja del Camino
de Sirga conforme las características materiales y de localización que se
determinen en el Plan de Gestión ambiental.
La/s
embarcación/es que se amarren al muelle no deberán superar (si las condiciones
de profundidad lo permiten) el largo total del muelle.
Subelanchas:
Los
dispositivos de elevación de lanchas no deberán superar el largo total del
muelle, ni hacer sobresalir la embarcación por fuera de éste. Este criterio
incluye tanto a los que utilizan rieles inclinados y cuna, como los de tipo
guinche.
3.8.
Iluminación de espacios públicos.
Los espacios
públicos de la Localidad Delta de Tigre deberán iluminarse mediante la
utilización de dispositivos autónomos con fotocélulas conforme las pautas que
establezca la reglamentación.
Persiguiendo
el propósito de evitar la contaminación lumínica impidiendo la emisión de luz
directa a la atmósfera y empleando la cantidad de luz estrictamente necesaria
allí donde realmente se precisa; se exigirá contar con una iluminación adecuada
y dispuesta en lugares y a distancias que permitan que el recorrido permanezca
iluminado con valores de FHS (Flujo en el Hemisferio Superior del total eficaz-
porcentaje de luz producida proyectada al cielo), MENOR o IGUAL a 2.
Toda luz
enviada lateralmente, hacia arriba o hacia los espacios donde no es necesaria,
no proporciona seguridad ni visibilidad, lo que produce un despilfarro
energético y económico. El daño que provoca en la biota crepuscular o nocturna
supone la alteración de las costumbres de la fauna autóctona y la degradación
del ambiente en el que se desarrolla la vida natural por la interferencia que genera en sus hábitos.
CAPITULO
4. LAS ESPECIFICACIONES TECNICAS REFERIDAS A EDIFICIOS.
4.1.
Disposiciones generales.
Este
capítulo recogerá las especificaciones que tienen como objetivo asegurar el
buen funcionamiento de las edificaciones, garantizando la seguridad, la
comodidad y limpieza de los mismos: así como en el caso concreto del presente ANEXO,
su adaptación a las condiciones climatológicas, económicas, tecnológicas
culturales.
Se
incorporarán de una manera simplificada, los aspectos relacionados con la
conservación de la energía y confort ambiental, conjuntamente con las mejoras
en el hecho construido, puesto que es imperativo para los nuevos edificios y
también para los existentes susceptibles de introducir mejoras en el hecho
construido, no interferir desfavorablemente en las condiciones ambientales del
entorno externo, ni a su biodiversidad; con el fin de garantizar la dinámica
del medio, manteniendo la calidad del entorno construido.
Los
proyectos de construcción y renovación de edificios deben cumplir con las
normas mínimas que trata el presente ANEXO y aplicar los siguientes conceptos
fundamentales de acción, orientadas a racionalizar el uso de la energía:
I- Selección de materiales
constructivos adaptados a los condicionantes externos.
II-
Orientación correcta de la construcción y de sus aberturas de iluminación y
ventilación en función del entorno y del uso de los locales.
III- Adopción de iluminación
y ventilación naturales siempre que sea posible.
IV-
Incorporación de la vegetación como instrumento para regular el ambiente físico
inmediato (vallados, pantallas visuales, protección acústica y climatológica).
V- Uso eficiente de los
sistemas y equipos con dimensionamientos adecuados
VI- Uso de las propiedades
de reflexión y absorción de los colores utilizados
4.2.
De las fundaciones.
4.2.1.
Responsabilidad profesional y exigencias.
Será
responsabilidad de un Profesional matriculado proyectar y ejecutar toda
estructura de cimentación. No serán exigibles estudios de suelos en general,
exceptuando aquellos casos que la D.O.P considere oportunos por motivos
específicos.
4.2.2
Características.
Al adoptarse
la construcción palafítica como tipología natural para el área, estarán
permitidos los movimientos acotados de suelo para ejecutar las fundaciones de
los edificios y las instalaciones de tratamiento de efluentes líquidos, las que
deberán ser declaradas junto a la solicitud del permiso de obra.
4.2.3.
Tipología.
La D.O.P.
deberá aprobar el sistema de fundación adoptado por el profesional calculista y
podrá exigir los ensayos necesarios para su verificación. Tiene la facultad también
de dictar medidas o modificaciones que considere oportunas en virtud del
emplazamiento de la obra.
4.3.
Altura de los edificios y Fachadas.
4.3.1.
Altura máxima.
La altura
máxima de cualquier edificación queda establecida en 6 metros por encima de la
cota + 4,50 mts. al cero IGN, correspondiente al NIVEL DE HABITABILIDAD.
Por sobre la
altura máxima sólo podrán sobresalir: Miradores, torretas, tanques de agua,
conductos, cajas de escalera para acceso a azotea, locales para ascensores,
antenas, pararrayos, chimeneas, antenas parabólicas, instalaciones para
acondicionamiento térmico y colectores solares. La silueta de estas
construcciones sobresalientes de la altura máxima no podrá superar una
superficie mayor al 10% del FOS-AP de la parcela. Su altura no superará el
doble de la altura máxima.
En cubiertas inclinadas, la altura
se medirá al baricentro del tímpano.
El límite
máximo de plantas a construir será de 2 (dos), sin considerar la planta libre
generada debajo de la estructura palafítica.
Para
resolver factores como condiciones especiales de remate y/o definiciones
estéticas y ornamentales en edificaciones de uso distinto al residencial (de
trabajo o temporales), queda facultada la D.O.P. para evaluar y resolver
tolerancias en casos justificados que así lo requieran.
Las
estructuras de soporte de infraestructuras de comunicaciones o redes deberán
solicitar permisos especiales para superar la altura límite, la que deberá
justificarse adecuadamente y acompañarse de un estudio de impacto paisajístico.
4.3.2.
Fachadas.
El diseño de
las fachadas será determinado por el proyectista, quien bajo su criterio
determinará con libertad sus componentes con sujeción al interés general y
ambiental de la comunidad; pero al pertenecer las fachadas o paramentos
exteriores al bien estético del Municipio, sus principios son de orden público
por lo tanto la D.O.P. podrá rechazar alternativas que se aparten abiertamente
de ciertas condiciones de armonía, emplazamiento y carácter del lugar puesto
que los principios urbanísticos privan sobre las conveniencias particulares.
Deberán
además garantizar las condiciones térmicas, de iluminación y acústica que se
establezcan en el presente ANEXO.
Acerca de la
alineación y espacios libres, se permiten toldos y aleros salientes, siempre
que no sobrepasen los 45,00m de profundidad respecto a la Línea de Ribera, si
está determinada, o del límite fluvial de la parcela. Se prohíbe así mismo que
avancen sobre la Línea Edificable de Frente.
Respecto a
la legislación que regula el uso del suelo y la ocupación, la intención es
fomentar la construcción de terrazas, galerías perimetrales y balcones
abiertos, ya que son elementos que contribuyen a la mejora del confort y
regulación térmica; por tanto no se computarán como superficie construida a
efectos de la aprobación del proyecto. La reducción del cómputo de la
superficie construida será válida como mecanismo promocional para estimular el
uso de estos elementos arquitectónicos trayendo beneficios para todas las
partes.
Los planos
de proyecto presentarán detalles en los que se dejará constancia expresa de los
materiales y sus acabados. La Dirección podrá rechazar los proyectos que estén
en desacuerdo con los preceptos de la arquitectura. Los tanques, chimeneas,
conductos y demás construcciones auxiliares, aislados o adosados a la
construcción se consideran como pertenecientes al conjunto arquitectónico y se
trataran en armonía con la fachada principal.
Antes
de introducir modificaciones o alteraciones en las fachadas existentes o
proyectadas o construcciones auxiliares, será indispensable presentar un plano
total de la misma, salvo cuando solo se trate de trabajos de pintura o cambios
de revestimiento.
La
Municipalidad podrá establecer un criterio de uniformidad para las chapas de
nomenclatura y/o numeración para los edificios y senderos, como así también de
señalización de servicios públicos o de interés público cuando así lo
considere.
Para
la obtención del Certificado de final de obra, los edificios deberán estar
completamente terminados, incluso el tratamiento de los cercos medianeros.
4.4.
De las Estructuras resistentes, de las paredes y de los pisos.
4.4.1.
Reglamentación de las estructuras resistentes.
Será
de exclusiva responsabilidad del profesional proyectista interviniente la
elección de los métodos de cálculo que aplique para diseñar y dimensionar las
estructuras resistentes, siempre que no contradiga las disposiciones del
presente ANEXO, el Código de Edificación y en todos los casos deberán ajustarse
a normas o reglamentos reconocidos por organismos oficiales nacionales o
provinciales competentes en la materia.
Para
el caso de las estructuras existentes (ya construidas), éstas podrán ser usadas
si están en buenas condiciones, si quedan con tensiones de trabajo admisibles y
si tienen su cimentación conforme a este ANEXO.
4.4.2.
Muros y pisos.
Los
lineamientos generales y descripciones de estos elementos arquitectónicos se
desarrollarán con detalle en el Código de Edificación; especificándose las
denominaciones, espesores mínimos, materiales, anclajes, protecciones y
acabados; incluso formas de ejecución y los distintos tipos de materiales a
utilizar.
Para
el caso que ocupa al presente ANEXO, se establecen las siguientes restricciones
y consideraciones:
Los elementos estructurales, muros, tabiques y pisos
deberán garantizar:
La estabilidad del edificio.
La impermeabilidad.
La resistencia al fuego.
Un buen rendimiento térmico
y acústico de las unidades.
Se
prioriza el uso de la madera como material predominante estableciéndose las
siguientes pautas:
En
el área comprendida entre la línea edificable de frente y la línea edificable
de fondo, se admitirán cualquier tipo de materiales siempre que no superen el
40% de la superficie total construida, manteniendo la madera la hegemonía con
un valor del 60%.
En el área
de expansión extraordinaria del Área de Proyecto, establecida en la Normativa
de Ordenamiento Territorial, que se inicia a partir de la línea edificable de
fondo hasta extenderse 30 metros hacia el fondo de parcela, serán exigibles las
construcciones de madera en una proporción del 90%.
4.5.
De las cubiertas.
Las
características generales serán detalladas en el Código de Edificación. Las
particulares a aplicar que se derivan del presente documento son las
siguientes:
Se determina
como tipología a seguir, la cubierta inclinada que podrá ser combinada con
sectores de cubierta plana siempre que éstas últimas no superen el 30% de la
superficie total construida.
El
porcentaje de las pendientes para las cubiertas inclinadas estará comprendido
entre 26% y 60%.
Serán
admitidas cubiertas planas en su totalidad en aquellas edificaciones cuyo
acabado sea ajardinado, también denominados techos verdes; pudiendo extenderse
el uso de este tipo de acabado a las cubiertas inclinadas.
Deben
ser empleados materiales impermeables, no combustibles y resistentes a la
acción de los agentes atmosféricos.
Deben
estar ejecutadas atendiendo a la inclusión de capa aislante térmica y capa
aislante hidrófuga, considerando además el tema del ruido en las tomas de
decisión a la hora de su diseño. Deben evitarse las condensaciones y los
puentes térmicos.
Cuando no se especifiquen medios de acceso a
un techo o azotea intransitable, la D.O.P podrá exigir la colocación de puntos
fijos de apoyo o elementos que permitan los trabajos de limpieza, reparación
del techo o azotea y conductos que de ellos sobresalgan.
Será de
aplicación el contenido de la Ley 13.059 de la Pcia. de Buenos Aires y los
métodos de cálculo estándar que miden las propiedades térmicas de los elementos
y componentes constructivos que completaría la disposición de este apartado,
con los siguientes parámetros mínimos:
a) Se
materializará el aislamiento de las cubiertas mediante la aplicación de una
capa de lana de roca de 25mm de espesor o de poliestireno expandido EPS de
20kg/m3 de 50mm de espesor que presentan buenos resultados. Se incluirá una
cámara de aire que asegure la ventilación permanente de la cubierta,
prolongando así su vida útil y evitando la existencia de puentes térmicos y/o
condensaciones colocando una barrera de vapor mediante un film de polietileno
de 150 micrones y lámina impermeabilizante a elección. Todas las aberturas de
ventilación deberán contar con malla tipo mosquitero a fin de evitar el ingreso
de insectos y artrópodos.
b) Las
cubiertas de tejas serán ventiladas. Se mantiene la misma indicación que en el
párrafo anterior respecto a la utilización de malla tipo mosquitero en los
huecos de la ventilación de la cubierta.
Techos verdes:
4.6.
Ambientes, locales y dependencias.
No
es competencia del presente ANEXO establecer clasificaciones de los ambientes,
locales y dependencias, como tampoco lo relacionado con alturas y distancias
mínimas o estándares mínimos admisibles que serán los establecidos en el Código
de Edificación pertinente; independientemente de que la D.O.P podrá establecer
criterios propios al respecto, tanto para locales no incluidos en las
clasificaciones estándares como para aquellos ambientes y/o locales que acusen
intensiones de alterar su condición.
4.7.
De la Iluminación, la ventilación y la acústica de los locales.
Para
las definiciones y conceptos, dimensionamientos, prohibiciones y demás
características generales o particulares remitirse al Código de Edificación o
normativa de aplicación vigente determinada por la D.O.P.
Las premisas que incorpora este
ANEXO son las siguientes:
Debe
procurarse iluminación natural y renovación natural del aire para asegurar el
confort térmico de los edificios: el objetivo es reducir el consumo de
electricidad. Se propicia la incorporación de iluminación y ventilación
cenital.
En la medida
de lo posible, la renovación de aire debe garantizarse mediante “efecto
chimenea” o mediante la adopción de una ventilación cruzada en las
habitaciones, con el fin de evitar zonas muertas de confinamiento del aire.
Agrupar
las habitaciones por la naturaleza de sus actividades, tanto para obtener
beneficios térmicos como acústicos, zonificando las zonas de ocio, uso común,
descanso, etc.
4.7.1. Vanos y aberturas.
La mayor proporción
de los aventanamientos deberá estar ubicada en los planos más favorables:
orientación norte y este, reservando los paños ciegos para los paramentos
ubicados en las fachadas ubicadas al sur y al oeste del hecho construido.
Se considera importante la introducción de elementos tales
como aleros, balcones, galerías perimetrales, etc. como ya se ha mencionado;
para reducir la carga térmica bloqueando la entrada de luz en aquellas
orientaciones mas exigidas.
Igual
consideración tienen los dispositivos de oscurecimiento exteriores o interiores
y el recurso natural de regulación de asoleamiento con vegetación de hojas
caducas.
4.7.2.
Rejillas de ventilación e iluminación.
El nivel de
iluminación debe ser el indicado en la normativa general de edificaciones
vigente y en función de las necesidades, pero además de exigirse que la
totalidad de los artefactos lumínicos funcionen con luminarias de bajo consumo
(LFC, fluorescente compacto, LED, etc.) y artefactos apropiados
Se asegurará
la circulación del aire en el interior de las habitaciones incorporando
rejillas de ventilación en la parte inferior de las puertas de paso o bien, que
las hojas se coloquen separadas del pavimento. La abertura de paso se establece
en 70 cm2, por tanto para una hoja de 70 cm de ancho, bastará la separación de
1 cm del suelo o colocación de rejilla de ventilación que cumpla dicha
superficie de abertura. Las aberturas de admisión serán calculadas en función
de las variables del proyecto (orientación, tipo de estancia o usos, etc.). Las
mismas serán reguladas por el Código de Edificación. Se deben buscar soluciones
que garanticen la ventilación máxima. Sólo cuando no es
posible garantizar esta condición, podrán aceptarse para la ventilación
indirecta el uso de soluciones mecánicas.
4.8. De los patios.
Remitirse al
Código de Edificación o normativas urbanísticas en vigor.
4.9. De las circulaciones.
Ídem punto
4.8 en relación a los vanos de acceso, puertas y los corredores o pasillos.
4.9.1 Escaleras y rampas.
Las
escaleras y rampas, además de cumplir lo reglamentado en la normativa de vigor,
deberán responder a las medidas de accesibilidad de personas con movilidad
reducida que se desarrollan en el siguiente punto.
4.9.2. Accesibilidad de personas con
movilidad reducida.
Si
bien la eliminación de las barreras urbanísticas se encuentran reglamentadas y
recogidas en leyes, normativas u ordenanzas cuya jerarquías están por encima
del presente ANEXO, se pretende dejar constancia en este documento de la
importancia de tales medidas. Especialmente por las particularidades y
morfología que caracteriza a la Localidad Delta de Tigre.
Es
prioritaria la supresión de barreras físicas en los ámbitos urbanos y
arquitectónicos que se realicen o en los existentes que remodelen o sustituyan
en forma total o parcial sus elementos constitutivos con el fin de lograr la
accesibilidad para las personas con movilidad reducida.
Barreras físicas urbanas son las
existentes en las vías y espacios libres públicos a cuya supresión se tenderá por el cumplimiento de los
siguientes criterios:
a) Elementos de Urbanización.
b)
Mobiliario Urbano.
c)
Itinerarios peatonales.
d)
Escaleras y rampas.
e)
Parques, jardines, plazas y espacios libres.
f) Espacios públicos y Senderos
Peatonales Ribereños.
Barreras arquitectónicas: son las
existentes en los edificios de uso público sea su propiedad pública o privada y en los edificios de vivienda a cuya supresión
se tenderá por la observancia de los criterios que se regulen para tal fin.
Otros tres conceptos son
importantes destacar:
a)
Adaptabilidad:
la posibilidad de modificar en el tiempo el medio físico con el fin de hacerlo completa y fácilmente
accesible a las personas con movilidad reducida.
b)
Practicabilidad:
la adaptación limitada a condiciones mínimas de los ámbitos básicos para ser utilizados por las personas
con movilidad reducida.
c)
Visitabilidad:
la accesibilidad estrictamente limitada al ingreso y uso de los espacios
comunes y un
local sanitario que permita la vida de relación de las personas con movilidad
reducida.
La
D.O.P. podrá autorizar modificaciones puntuales, para aquellos casos en que sea
imposible implementar las pautas exigidas para el cumplimiento de la normativa
de aplicación en esta área. Queda autorizado el D.E. a dictar la reglamentación
de estos asuntos en orden a lo precedente y a lo dispuesto por el Plan de
Manejo del Delta.
4.10.
De las protecciones.
4.10.1.
Contra incendios.
No
es de la incumbencia del presente ANEXO reglamentar dotaciones específicas en
cuanto a detección, control, extinción de incendios ni regular la intervención
de los bomberos, evacuaciones, responsabilidades, etc., remitiéndose al Código
de Edificación o a las normativas en vigor (leyes nacionales y/o provinciales u
ordenanzas específicas que sobre el tema se hayan dictado o lo hagan en el
futuro).
4.10.2.
Contra inundación.
Las
protecciones contra inundación vendrán dadas por el Plan de Manejo Ambiental y
el protocolo de actuación por las autoridades competentes y toda otra normativa
de carácter general o específico que se complemente o amplíe al respecto.
El presente
ANEXO ha normalizado las construcciones palafíticas y los senderos o pasarelas
comunes o públicos, reglamentados para que se ejecuten por encima del nivel de
la cota de inundación.
CAPITULO
5. DE LAS INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS.
5.1.
Instalaciones eléctricas.
Serán de
exclusiva responsabilidad del Profesional Proyectista o técnico colegiado con
incumbencia específica; el diseño y cálculo de las instalaciones eléctricas de
cualquier tipo: las destinadas a viviendas, comercios, oficinas y para las
instalaciones en locales donde se cumplen funciones similares, inclusive las
temporarias o provisorias.
Deberán cumplir las directrices de
los organismos competentes y legislación vigente-
El
profesional o técnico actuante a fin de dar soluciones superadoras, podrá
aplicar su criterio técnico personal sin ceñirse estrictamente a la
reglamentación en vigor, en lo concerniente a los siguientes aspectos que
seguidamente se describen: número de circuitos, puntos mínimos de utilización,
determinación de la demanda de potencia, formas constructivas de tableros,
intensidad de corriente admisible, y otros que pudieran corresponder de acuerdo
al juicio profesional. La resolución y responsabilidad técnica de estas modificaciones
estarán a cargo del profesional o técnico actuante.
El D.E.
dictará la reglamentación que estime necesaria para su control. Para todo otro
tipo de instalaciones no contempladas en la presente; el profesional actuante
resolverá con criterio propio, quedando la DOP facultada a exigir las
fundamentaciones técnicas que crea pertinentes.
Especial
atención recibirán las instalaciones eléctricas para las espacios públicos y
las áreas protegidas, que serán tratadas de manera particularizada por la normativa
urbanística y el Plan de Gestión Ambiental, dadas las características
físico-ambientales del área por su singularidad y complejidad; donde se
contemplará especialmente la problemática de la
denominada contaminación lumínica.
Ésta puede definirse como la emisión de flujo luminoso de fuentes artificiales nocturnas en
intensidades, direcciones, rangos espectrales u horarios innecesarios para la
realización de las actividades previstas en los lugares donde se instala el
alumbrado. Se regirá por lo dispuesto en el art. 3.8.
5.2.
Instalaciones electromecánicas.
Todas estas
instalaciones (de ascensores y escaleras
mecánicas, Instalaciones térmicas y de ventilación
y aire acondicionado), cumplir con las directrices de los organismos
encargados a fin de evitar las
superposiciones entre las disposiciones de la normativa municipal los
estándares y legislación vigentes.
5.3.
Instalaciones sanitarias.
Todas
las edificaciones deberán disponer de instalaciones sanitarias que coincidan
con el número de usuarios y la función específica (edificios públicos,
privados, permanentes, temporales, etc.).
La dotación
sanitaria mínima para los distintos tipos de obra según su clasificación
(edificios residenciales, edificios para el trabajo y edificios temporales),
serán las establecidas por el Código de Edificación, leyes, reglamentos
técnicos y ordenanzas particulares. Se hace extensiva esta cuestión para todos
los temas relacionados con normas para el proyecto, cálculo y ejecución de
instalaciones sanitarias internas de edificios y las redes internas en
nucleamientos habitacionales, los que contemplarán las condiciones y materiales
ambientalmente aptos y adecuados para la salud humana.
Los locales sanitarios deberán estar
a la Cota de Habitabilidad establecida en el presente.
5.3.1.
Suministro de agua.
Cuando
existiera red principal de suministro agua, la conexión con la red doméstica
debe efectuarse en el área del Camino de Ribera o espacio público. En presencia
o no de la red, el Municipio debe controlar el uso de otras fuentes de agua,
sujeto a la opinión de la calidad de la muestra de órgano competente quien
certificará la potabilidad del agua, de manera de no perjudicar la salud de la
población.
Además de lo
indicado con anterioridad respecto a la obligatoriedad de cumplir con los
estándares y legislación vigentes, se quiere referenciar en este punto que las
fincas ubicadas en las zonas de la Localidad Delta de Tigre no servidas por las
redes de agua corriente y cloacas deberán tener instalaciones domiciliarias
para el servicio de salubridad, que se detallan en el art. 5.3.2.y que se
ejecutarán de conformidad a las prescripciones del Código de Edificación, la D.O.P.
y/o a lo establecido en la Legislación Provincial vigente
Para
autorizar la construcción de viviendas, edificios públicos o destinados a
establecimientos comerciales, de servicio, etc., carentes de infraestructura;
se exigirá un certificado de aptitud de la fuente de provisión de agua,
conforme a las disposiciones establecidas en las leyes y resoluciones
provinciales reguladas por el órgano competente
5.3.2.
Tratamiento de efluentes domésticos.
Se denominan
así a los residuos producidos por los asentamientos humanos producto de la
actividad doméstica, principalmente por el metabolismo humano, que incluyen
mayoritariamente aguas negras.
El predio
donde se erija el edificio deberá proveer de instalaciones que permitan el
tratamiento y la digestión de los desechos originados y captados por las obras
sanitarias del mismo, tales como Cámaras Sépticas, Tanques Imhoff, Pozos OMS,
Cámaras Biológicas Modulares, lechos filtrantes o nitrificantes u otros
debidamente probados.
Se prohíbe
el volcado a la vía pública, terrenos propios o linderos, cursos de agua,
fondos de las propiedades o centros de islas de:
a)
Efluentes líquidos cloacales (aguas servidas o aguas negras) (Mi1);
b)
Efluentes líquidos secundarios (aguas grises) (Mi2);
c)
Efluentes líquidos contaminados con hidrocarburos (Mi3)
d)
Efluentes líquidos sobrenadantes provenientes de los
tratamientos de los efluentes citados en a) y b) que contengan agentes
patógenos.
Se exceptúa
de esta prohibición a los sistemas de electrofloculación que tengan
incorporados a los mismos un método de desinfección bacteriológica y un sensor
remoto de monitoreo en tiempo real,con acceso remoto a la información, en cuyo
caso el efluente tratado podrá ser volcado al curso de agua.
El tipo de
instalación deberá estar en función del número de usuarios de las edificaciones
(demanda) A saber:
Para
instalaciones que puedan alojar simultáneamente hasta 6 personas (residentes
permanentes u ocasionales, visitantes, empleados): todo efluente
cloacal y secundario, deberá ser tratado de acuerdo al esquema correspondientes
a Mi1 y Mi2 respectivamente. Para el cálculo del sistema se tendrá en cuenta la
demanda máxima. Estas instalaciones deberán estar ubicadas en la zona del
albardón o dentro de los 45 metros de distancia de la Línea de Ribera y a no
menos de 1,50m de la línea divisoria con los predios laterales o de cualquier
edificación dentro del lote.
Si
resultare una ampliación de la instalación solo podrá agregarse una unidad Mi1
y Mi2 por cada 6 personas, siendo el límite de 12 personas en total. (Ver Figs.
8 )
Cálculo del
número de cámaras sépticas: una cámara cada 6 habitantes. Cálculo del volumen
del lecho filtrante: Módulo de 1 m3 cada 6
habitantes.
Ubicación
del caño de salida del sobrenadante: Porción superior del lecho filtrante. Diámetro
de las tuberías: 4 pulgadas.
Figura 8: Esquema módulo instalación (Mi1) de cámara séptica y lecho
filtrante para tratamiento de efluentes cloacales
La fosa
séptica y los filtros microbianos se construirán con paredes impermeabilizadas
que preserven de toda filtración al exterior. Se situarán en espacios abiertos,
y en caso de ubicarse al interior de locales, éstos serán para su solo
servicio. EL suelo suprayacente podrá ser utilizado como sistema de venteo
idóneo que no solo evacua los gases producidos durante el proceso de digestión
del cloacal sino que además filtra los olores resultantes.
La
tapa o cubierta de la fosa tendrá una boca de acceso de ajuste hermético y de
fácil movimiento para efectuar la limpieza y las reparaciones.
Número de tambores desnatadores:
Un tambor cada 6 habitantes.
Volumen del lecho filtrante:
1 m3 cada 6 habitantes.
Ubicación del tambor en el lecho
filtrante: En la porción superior del lecho.
Diámetro de las tuberías:
Entre 2 y 4 pulgadas.
Figura 9: Esquema
módulo instalación (Mi2) para tratamiento de efluentes secundarios.
Para instalaciones
que puedan alojar más de 12 personas (residentes permanentes u ocasionales,
visitantes, empleados): deberán adoptar el sistema de electrofloculación
(Mi3) para tratar tanto sus efluentes cloacales como secundarios conforme se
describe en la Fig. 3
Cálculo del
número de cubas electrolíticas: Una cuba. Diámetro de las tuberías:
2 a 4 pulgadas.
Cálculo del tiempo de
tratamiento: a definir de acuerdo al agua cruda o efluente sin tratar.
Figura 9: Esquema módulo
instalación (Mi3) para tratamiento por electrofloculación.
Podrá
adoptarse otro sistema, siempre y cuando el método elegido pueda ser
monitoreado en tiempo real. Para el cálculo del sistema a adoptar se tendrá en
cuenta la demanda máxima.
Estas
instalaciones estarán ubicadas a la misma Cota de Habitabilidad del lugar, a
fin de evitar su afectación por inundaciones y dentro de la zona del albardón o
a no más de los 45 metros de distancia de la Línea de Ribera y a no menos de
1,50m de la línea divisoria con los predios laterales o de cualquier
edificación dentro del lote.
El agua
resultante del tratamiento que cumpla con los estándares de calidad ambiental o
permisos de volcado podrá volcarse al curso de agua, previa desinfección.
Para
Estaciones de servicios u otros usos que almacenen o expendan combustibles y/o
hidrocarburos: deberán adoptarse para tratar tanto sus efluentes
cloacales, como secundarios e hidrocarburos mezclados con agua, el sistema de
electrofloculación (Mi3) (Ver Fig. 4) para tratar sus efluentes en una única
operación. Otro sistema podrá adoptarse, siempre y cuando el método elegido
pueda ser monitoreado en tiempo real. Para el cálculo del sistema adoptar se
tendrá en cuenta la demanda máxima.
Estas
instalaciones estarán ubicadas a la misma Cota de Habitabilidad del lugar, a
fin de evitar su afectación por inundaciones y dentro de la zona del albardón o
a no más de los 45 metros de distancia de la costa y a no menos de 1,50m de la
línea divisoria con los predios laterales o de cualquier edificación dentro del
lote.
El agua resultante del tratamiento
podrá volcarse al curso de agua, previa desinfección.
Queda
prohibido el volcamiento de efluentes cloacales sin tratar a los sistemas de
saneamiento pluviales (si los hubiere), y espacios públicos. Esta prohibición
alcanza a la instalación de cámaras sépticas de tratamiento en zonas que posean
colectoras de líquidos cloacales.
Las
construcciones preexistentes en la Localidad Delta de Tigre de las islas del
Delta deberán adecuar sus instalaciones de tratamiento de efluentes líquidos en
los siguientes plazos:
Estaciones de Servicio y locales
homólogos: 1 año
Locales o construcciones que alojen
a más de 6 personas: 2 años
Viviendas de residentes permanentes
de hasta 6 miembros: 3 años
Viviendas de uso ocasional o
temporario de hasta 6 miembros: 5 años
Se
recomendará el tratamiento individualizado de aguas residuales como una medida
muy importante para la preservación del ambiente.
Consideraciones generales:
1.
La cámara séptica y el desnatador deberán tener bocas de acceso para
limpieza.
2.
No pueden derivarse aguas grises al lecho filtrante de
la cámara séptica.
3.
Todos los sistemas de tratamiento Mi1 y Mi2 estarán
bajo la superficie del suelo. Las inundaciones no afectan su funcionamiento y
dadas las características de los suelos de las islas (limos y arcillas finas)
los líquidos tratados no migran más allá del lecho filtrante. En todo caso lo
hacen hacia abajo, pero sin su carga de elementos perjudiciales.
4.
La función del desnatador previsto en Mi2 es separar el
agua de las grasas. Estas últimas quedan en el tambor por lo que cada cierto
tiempo deberán retirarse. Las mismas serán incorporadas a la corriente de RSU.
5.
Para el caso del sistema Mi3 la base del mismo estará a
la misma altura prevista como Cota de Habitabilidad para el sitio donde será
emplazado, a fin de preservar al sistema de los efectos de las inundaciones.
5.4. Instalaciones especiales.
Todas
las instalaciones especiales deberán cumplir con las directrices de los órganos
competentes; incluso aquellas que no se hayan mencionado y/o desarrollado en el
presente documento tales como instalaciones térmicas y de inflamables, las que
produzcan ruidos y vibraciones, las que produzcan humedad, conductos de
evacuación de humos o gases de combustión, fluidos calientes, tóxicos,
corrosivos o molestos, incineradores, depósitos de combustibles, instalaciones
contra incendios, instalaciones de telecomunicaciones, pararrayos, montacargas,
guarda mecanizada de embarcaciones, etc.
5.4.1.
Instalaciones de gas.
La
totalidad de los artefactos y elementos que componen las instalaciones de gas,
así como su ejecución se establecen en los Reglamentos Técnicos que dictan el
ente regulador y/o normativa de aplicación.
Las
instalaciones de gas estarán a cargo de las empresas prestatarias de acuerdo a
la normativa que sea de aplicación en la materia, desde la aprobación de las
obras hasta su habilitación para la provisión del servicio.
Los
profesionales designados serán los responsables por la correcta instalación y
puesta en funcionamiento de la misma, verificando los aspectos inherentes a su
uso, tales como protecciones, ventilaciones, hermeticidad y toda otra condición
técnica exigible.
5.4.2.
Previsiones respecto de los residuos sólidos urbanos (RSU).
Los residuos
domiciliarios o residuos sólidos urbanos (RSU) son aquellos que se originan en
los núcleos de población como consecuencia de la actividad habitual y diaria de
los habitantes.
La principal
aplicación de los residuos es como fuente de energía, así pues, los RSU son
biomasa recuperable; pero de acuerdo con la definición de biomasa, sólo la
parte orgánica de los RSU puede ser considerada como tal eso implica que antes
de ser utilizados con fines energéticos sea necesario recurrir a un minucioso
proceso de separación apartando sustancias como el vidrio, el plástico o los
metales, que no sirven como fuente de energía pero son reutilizables desde
otros conceptos: el reciclaje, por ejemplo.
Desde el
punto de vista del impacto ambiental, la mejor estrategia de gestión y
eliminación de residuos consiste en combinar procesos de recogida selectiva con
reciclaje y compostaje, limitando las opciones de vertido e incineración que se
practican en la actualidad.
La
prevención de residuos es el conjunto de medidas a adoptar en la fase de
concepción y diseño, de producción, de distribución y de consumo de una
sustancia, material o producto, para reducir la cantidad de residuo, el
contenido de sustancias nocivas en materiales y producto, y los impactos
adversos sobre el ambiente y la salud humana de los residuos generados,
incluyendo el ahorro en el uso de materiales o energía.
Estos son
los motivos por los que este ANEXO pretende regular y establecer previsiones
constructivas respecto de los generadores de Residuos Domiciliarios que serán
desarrolladas en el Capítulo 6, art. 6.3.2.del presente documento.
Mas allá de
de las características y restricciones que imponga la normativa en vigor, que
son de obligado cumplimiento en términos generales para desagües pluviales,
particularmente uno de los objetivos que inspiran este documento es fomentar
determinadas prácticas o acciones, para optimizar la calidad de la edificación
contribuyendo al ahorro energético y optimización de los recursos; por lo tanto
se desarrollará este tema de la recuperación del agua de lluvia en el capítulo
6, punto 6.3.1.
CAPITULO
6. SISTEMAS Y MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN.
6.1.
Sistemas y construcciones permitidas.
Se
autorizará el uso en la construcción de edificios de cualquier categoría, de
materiales, instalaciones y tecnologías (convencionales, de prefabricación y/o
innovadoras) que respondan a las reglas del arte del buen construir y estén
reconocidas por las normas IRAM o hayan merecido certificación de aptitud
emanados por organismos públicos competentes en la materia.
El
Departamento Ejecutivo queda facultado para dictar las Reglamentaciones y Normas
que correspondan toda vez que los ensayos previos de los nuevos sistemas o
materiales den resultados satisfactorios y se justifique debidamente el uso de
los mismos, fundados en razones de optimización, seguridad e higiene y que
contribuyan a obtener mayor grado de bienestar al menor coste ambiental
posible. También puede imponer el uso obligado de determinados materiales y
productos de la industria, por razones de salubridad, seguridad estructural,
seguridad en caso de incendio y ahorro de energía.
En
aquellos casos en que se empleen elementos o técnicas novedosas, las mismas
deberán ser expresamente declaradas en los planos, conjuntamente con las
especificaciones técnicas que los definan, pudiendo la D.O.P. requerir la
constancia del certificado aludido con anterioridad u ordenar los ensayos que
crea convenientes para verificar su calidad y resistencia.
Así
mismo la D.O.P. podrá, mediante Reglamentaciones o Normas aprobadas por el
D.E.; rechazar o prohibir la utilización de materiales o productos de la
industria que juzgue impropios u obligar a modificarlos para introducir mejoras
en la resistencia y calidad de los mismos.
Todos
los materiales y productos de la industria serán de calidad apropiada a su
destino y exentos de imperfecciones
6.2.
Sistemas y construcciones prohibidas.
Atendiendo a
los grandes avances que se producen en el terreno tecnológico gracias a la
perfección de las técnicas de construcción o a la innovación de nuevas formas y
maneras de construir incluso con materiales ancestrales como la madera
(material adoptado por la presente normativa como el más idóneo para
implementar); es de lógica proyección no prohibir “a priori”, ningún material o
sistema de construcción dado que representaría una negación al progreso y
avance natural de la sociedad.
Suficientes
mecanismos de control se pueden ejercer por parte de las autoridades
competentes para admitir o denegar el uso de aquellos que no cumplan los
objetivos buscados; según se ha descrito en el apartado anterior, para la
aplicación específica de Localidad Delta de Tigre.
6.3.
Sistemas y construcciones especiales para las zonas DRp, DRa y DRN.
Este
apartado tiene como objetivo principal describir los principios básicos y las
acciones que deberían desarrollarse para mitigar los efectos adversos de la
construcción en las Islas y promover acciones con alta calidad ambiental y
sustentabilidad para su aplicación excluyente conforme las normativas
específicas que se dicten, focalizando en los aspectos que hacen a las áreas de
mayor protección ecológica conforme las exigencias del Código de Zonificación y
recomendables para el resto de la Localidad Delta de Tigre en salvaguarda de la
salubridad de la población, tanto estable como la temporaria u ocasional.
En
el Capítulo 5, apartado 5.4 “Instalaciones especiales” se hizo referencia a dos
tipos de previsiones a considerar: las relacionadas con los RSU (Residuos
sólidos Urbanos) y las relativas al agua.
En este capítulo se amplían los
conceptos, a saber:
6.3.1. Respecto al agua.
Mención
especial requiere el AGUA, como bien a preservar y optimizar su uso; puesto que
se ve afectada por el desarrollo industrial, el incremento del turismo y la agricultura,
y las actividades de ocio entre otras acciones. Está ampliamente comprobada la
importancia de la gestión adecuada del saneamiento para proteger el recurso de
agua, la salud humana y el ambiente. Las obras necesarias y la operación de
éstas constituye una ingente labor y las condiciones económicas pueden limitar
seriamente la capacidad de los gobiernos y los individuos de tomar las medidas
necesarias para ello. En especial en ámbitos rurales y de población dispersa,
agravado por la localización en ambientes sensibles como lo es el Delta.
Las
aguas residuales urbanas ARU, están formadas por los afluentes líquidos que
genera el ser humano en su actividad diaria; se engloban dentro de lo que se ha
catalogado como biomasa animal. Se trata de residuos de un contenido en agua
muy elevado, razón por la que su evacuación se realiza en ríos y en el mar. De
este proceso se obtiene un residuo denominado lodos de depuradoras, donde se
queda la mayor parte de materia orgánica presente en las aguas residuales. Este
residuo se puede procesar para obtener biogás, que a su vez, puede utilizarse
como combustible.
El
uso racional de agua involucra la reducción de la demanda y el reciclaje
parcial, conjuntamente con la reducción del impacto de descargas pluviales.
Por
lo antedicho se presentan a continuación algunas alternativas para el manejo no
convencional de sistemas de saneamiento en el entendimiento que tampoco éstos
constituyen soluciones definitivas. Implica incorporar tecnologías sustentables
fundamentalmente basada en un menor consumo, que redunda a la vez en mayor
sustentabilidad ambiental determinada por menor utilización del recurso hídrico
y menores descargas de aguas grises y negras al ambiente, con menores
necesidades de tratamiento cloacal para lograr condiciones aptas para la salud
y bienestar del hombre, en este caso habitantes de las islas, visitantes y
turistas.
A fin de lograr estos
objetivos, las siguientes pautas deberían ser incorporadas a los proyectos:
a) Artefactos de bajo
consumo:
Depósitos
de inodoros con doble botón que permita elegir el volumen de descarga, y
lluvias de duchas de bajo consumo.
La totalidad de los grifos
de los lavatorios y mingitorios con válvula de corte automático
Las duchas de hoteles o
lugares públicos con reductores de caudal (mezcladores de agua y aire).
Instalando
un tanque cisterna que permita el almacenamiento equivalente a un día de
consumo de agua se podrán utilizar las aguas grises para depósitos de inodoros.
También
para lugares públicos: Las aguas grises de bañaderas y lavamanos pueden
recircularse, después de filtrado de grasas y jabón. Este recurso de uso
racional de agua requiere bombas de recirculación y mantenimiento.
b)
Reducción de descargas pluviales:
Equilibrando las superficies pavimento impermeable, limitándolas en lo posible
y proveer tanques de acumulación de agua pluvial para riego de plantas y uso
sanitario.
c)
Conservación de suelo absorbente:
Manteniendo superficies permeables para la circulación exterior y patios,
adicionalmente a la conservación del suelo natural con vegetación.
d)
Minimizar el daño ambiental en el río y cursos de agua: Mediante
la utilización de los tratamientos citados en art. 5.3.2.
e)
Tratamiento no convencional de aguas negras y grises: Existiendo
terrenos aptos y en general espacio suficiente en las parcelas, se puede tratar
la descarga de aguas negras adoptando métodos no convencionales naturales de
tratamiento,
6.3.2
Respecto a los residuos sólidos urbanos (RSU).
No se
proporcionarán dimensionamientos y los conceptos básicos e importancia ya se
han plasmado con anterioridad. Teniendo en cuenta las características propias
de la Localidad Delta de Tigre respecto a las particularidades de
inundabilidad; se dictarán ordenanzas específicas al respecto conforme los
siguientes lineamientos generales. A saber:
Necesidad de contar con previsiones
respecto de los residuos dentro de los predios generadores.
Las
previsiones serán compatibles con la escala de los edificios, con su ubicación,
con su/s destino/s, con la calidad de los residuos producidos y con la
modalidad de recolección por parte de la empresa prestataria del servicio; pero
todo generador de Residuos Domiciliarios, tendrá obligación de prever dentro de
los límites de su predio, de uno o más lugar/es apropiado/s donde pueda
almacenar hasta cinco (5) veces su generación diaria.
Clasificación
de los generadores de residuos domiciliarios.
a) Generadores individuales:
Los que no precisan de programas particulares de gestión.
b) Generadores
especiales: Los que producen residuos domiciliarios en cantidad, calidad y
condiciones tales que, a criterio del D.E. requieran programas particulares de
gestión. Los generadores especiales, a su vez, se dividirán en dos subclases
Edificios multifamiliares de viviendas y/u hotelería
de más de cinco (5) unidades.
Otros destinos y escalas.
Generadores
individuales de RSU.
No serán objeto de previsiones edilicias especiales.
Serán considerados generadores individuales:
Las viviendas unifamiliares.
Las viviendas unifamiliares
agrupadas.
Los
conjuntos de viviendas multifamiliares y/u oficinas que conjuntamente no
superen las cinco unidades.
Los locales
comerciales que a juicio del D.E. posean generación de residuos domiciliarios
análoga a los anteriores en cantidad y calidad.
Otros
destinos análogos en cantidad y características.
Generadores
Especiales de RSU.
Edificios multifamiliares de viviendas de más de cinco
(5) unidades: Estos generadores dispondrán
de al menos un recinto, local o armario para depósito de los residuos cuyas
especificaciones estarán dictadas por el D.E.
6.3.3.
Respecto al ahorro.
El
uso responsable de la energía es una tarea común entre el proceder de los
habitantes que la demandan y las autoridades que las regulan.
La
pieza fundamental para reducir el consumo energético es hacer un uso
responsable de la energía; para lo cual, no es suficiente establecer pautas de
consumos controlados o reutilización de
materiales. Hace falta ir más allá. Es menester que los organismos oficiales la
fomenten desde el conocimiento y las promuevan desde acciones concretas.
Una vez
aprendido el uso y desechado el abuso es cuando se deberían implementar
políticas de ayudas y subvenciones para la instalación de equipos y sistemas
eficientes energéticamente.
Sin embargo
existe otra herramienta aún más útil que las anteriormente expuestas. Frente a
la forma de construir convencional, está la construcción bioclimática: un
compendio de buenas prácticas constructivas y de diseño en las que factores
como el ambiente natural, el clima, el emplazamiento del edificio y los materiales
contribuyen a obtener un mayor grado de bienestar al menor coste ambiental
posible, proporcionando un importante ahorro energético.
El concepto
es inverso: analizando el ambiente exterior del edificio, se determina el
comportamiento interior y tiene tres pilares fundamentales:
1.-
La técnica constructiva y los materiales a emplear: pilar fundamental
determinado por el entorno. Utilizar materiales que creen la menor carga
térmica interna y externa de contaminación, teniendo en cuenta la energía
contenida en el propio material (y en este sentido son más adecuados los que
tienen poca energía incorporada -como la madera-), a la sanidad del propio
material, la disponibilidad del recurso, al tipo de edificio.
2.-
Las instalaciones: que aún siendo convencionales se deben apoyar en las
energías renovables. Por ejemplo utilizar colectores solares para cubrir
necesidades de agua caliente sanitaria u otros sistemas de mayor rendimiento
como los suelos radiantes de agua caliente para calefacción.
3.-
El criterio adecuado: explotando primero las estrategias más pasivas de la
construcción y luego otras más activas. Por ejemplo: utilizar el criterio de la
ventilación natural cruzada antes que instalar un equipo de aire acondicionado,
pero si por razones de climatología extrema debe implementarse, que esté
apoyado en la energía solar.
Criterios:
Disminución de la demanda energética
Rendimiento de las instalaciones térmicas
Contribución solar y fotovoltaica mínima
Eficiencia energética de las
instalaciones de iluminación
6.3.3.1.
Disminución de la demanda energética.
Se
logra con un adecuado diseño (estrategias pasivas): orientaciones adecuadas,
aprovechamiento de la radiación solar, disposición de los materiales de mayor
inercia térmica en contacto con las habitaciones vivideras, estudiando las
protecciones solares según la orientación de los huecos, favoreciendo las
ventilaciones cruzadas, otorgando permeabilidad al aire para reducir el riesgo
de aparición de humedades de condensación superficiales y tratando adecuadamente los puentes térmicos para limitar las pérdidas o
ganancias de calor evitando los problemas higrotérmicos de los mismos
6.3.3.2.
Rendimiento de las instalaciones térmicas.
Los edificios
dispondrán de instalaciones térmicas apropiadas destinadas a proporcionar el
bienestar térmico de sus ocupantes. Deben calcularse con el mayor detalle las
necesidades térmicas y procurar satisfacerlas sin incurrir en errores de
dimensionamiento. Los equipos deben seleccionarse en orden de conseguir óptimos
rendimientos y las conducciones deben quedar aisladas térmicamente para que los
fluidos portadores no pierdan temperatura durante el recorrido. Deben estar
dotados de sistemas de regulación y en la medida de lo posible aprovechar las
energías renovables disponibles con el objeto de cubrir una parte de las
necesidades del edificio.
6.3.3.3.
Contribución solar y fotovoltaica mínimas.
Contribución
solar para las instalaciones de agua caliente sanitaria: Una parte
de las necesidades energéticas térmicas derivadas de la demanda de agua cliente
sanitaria o de climatización de piscinas cubiertas, se debe cubrir mediante la
incorporación en los mismos sistemas de captación, almacenamiento y utilización
de energía solar de baja temperatura, adecuada a la radiación solar global de
su emplazamiento y a la demanda de agua caliente del edificio o de la piscina.
Los valores derivados de esta exigencia tendrían consideraciones de mínimos,
sin perjuicio de valores que puedan ser establecidos por las administraciones
competentes y que contribuyan a la sostenibilidad, atendiendo a las
características propias de su localización y ámbito territorial.
Contribución
fotovoltaica mínima de energía eléctrica: En los edificios que así se establezcan, se
incorporarán sistemas de captación y transformación de energía solar eléctrica
por procedimientos fotovoltaicos para uso propio o suministro a la red. Los
valores derivados de esta exigencia tendrán consideraciones de mínimos, igual
que en caso anterior
1.
Módulos o paneles fotovoltaicos
2.
Regulador de carga
3.
Baterías
4.
Inversor de corriente continua (DC) o corriente alterna
(AC)
5.
Iluminación
6.3.3.4.
Eficiencia energética de las instalaciones de iluminación.
Los
edificios dispondrán de instalaciones lumínicas adecuadas a las necesidades de
sus usuarios a la vez que eficaces energéticamente disponiendo de un sistema de
control que permita ajustar el encendido a la ocupación real de la zona, así
como de un sistema de regulación que optimice el aprovechamiento de la luz
naturalmente en las zonas que reúnan unas determinadas condiciones.
Otra
forma de conseguir optimizaciones es unificar tecnologías: por ejemplo adoptar
un sistema de iluminación con lámparas LED alimentadas con energía solar. Este
sistema es muy apropiado para las islas del delta del Tigre, debido a que se
adaptan a entornos donde no se requiere de una conexión a una red de suministro
eléctrico.
El
ámbito de aplicación, los porcentajes o valores a exigir con la implementación
de los distintos sistemas o materiales propuestos en los sistemas y
construcciones recomendables del presente capítulo y los procedimientos de
verificación de los valores alcanzados se definen en el Código de Edificación y
en las Ordenanzas particulares que se dictaran para tal fin.
CAPITULO
7. DE LOS PROCESOS ADMINISTRATIVOS
PARTICULARES.
7.1.
Conservación y verificación.
Todo
propietario está obligado a conservar en perfecto estado de solidez e higiene,
salubridad y estética, cualquier parte del edificio y las instalaciones que
contenga (incluso toldos o instalaciones no permanentes), con el propósito de
no comprometer la seguridad y salubridad de sus habitantes o de terceros. Pero
dichas obligaciones, deberán ser constatadas o verificadas por las autoridades
pertinentes, motivo que conlleva a la creación de un Régimen de Verificación,
Mantenimiento y Certificación de Cumplimiento de Conservación de las
edificaciones.
7.2.
Obra nueva: Mantenimiento y verificación.
Toda
vez que se hayan cumplido los requisitos que derivan de la obtención del
certificado de final de obra, la D.O.P. incluirá la obra nueva en un registro
donde se actualicen todos los datos de las edificaciones. Los edificios por lo
tanto, quedarán sometidos a un régimen de inspecciones o verificaciones, tanto
sean públicos como privados y los elementos a verificar serán los que estipule
la D.O.P. que será debidamente descrito en el Código de Edificación pertinente
o se implementará por los medios legales que la administración ostente
En dicha normativa de aplicación se describirán los elementos a
verificar, el plazo para presentar el primer Informe de Verificación Técnica,
la periodicidad del informe e incluso las circunstancias en que la D.O.P. podrá
incluir de oficio cualquier edificación que careciera de registro como
resultado de la falta de incorporación voluntaria por parte del propietario en
tiempo y forma, o en casos de verificarse situaciones que pudieran resultar de
peligro o dañinas al medio.
La
verificación técnica obligatoria, en la que intervendrá un profesional idóneo,
dará como resultado la elaboración de un Informe de Verificación Técnica
(V.T.E.) que deberá exhibirse en un lugar visible del edificio y que tendrá por
objeto:
I. Verificar o hacer verificar bajo supervisión y
responsabilidad del profesional interviniente, el estado de conservación y
estabilidad de los elementos constructivos detallados precedentemente.
II
– Categorizar los daños
(si los hubiere), y el tipo de medias a tomar, tecnología a aplicar y plazos de
ejecución para concretarlas por mediación exclusiva del propietario que estará
obligado a realizarlas.
La
falta de cumplimiento de lo antes dispuesto facultará a la D.O.P. a labrar un
acta de constatación y se elevará la respectiva causa contravencional a la
Justicia de Faltas, sin perjuicio de otras medidas que deban tomarse en casos
de peligro de derrumbes o daño ambiental severo. El estado de conservación de
los elementos a verificar una vez reparados o sin reparar, cuando las
condiciones de conservación garanticen su estabilidad en la primera inspección.
7.3.
Construcciones abandonadas y/o en peligro de derrumbe.
El aspecto exterior de un edificio se conservará en buen estado
por renovación del material, revoque o pintura.
Los
terrenos baldíos, los inmuebles derruidos o semiderruidos, las construcciones
que se encuentran paralizadas y los edificios abandonados, deben mantenerse
limpios y libres de malezas, basuras, residuos y de cualquier materia que
signifique riesgo o peligro para la salud o seguridad pública, asimismo deberán
contar con cercos y mantener en buen estado el Camino de Ribera para asegurar
la continuidad de circulación pública.
En
los casos concretos de peligro de derrumbe, cuyas consideraciones estarán
debidamente definidas en los protocolos de actuación del municipio
(notificaciones al propietario, publicaciones, etc.), o en las normativas de
aplicación), el D.E., por intermedio de la D.O.P., podrá ordenar la demolición
de todo edificio o parte del mismo por administración y a cargo del
propietario, previo desalojo si fuera necesario.
Las
medidas a adoptar estarán en concordancia con el grado de inmediatez que
ostente el peligro de derrumbe de la construcción, así como los procedimientos
administrativos y legales; y siempre intervendrá un profesional perito en
representación del Colegio Profesional pertinente. Deberá levantarse
previamente un acta firmada por el inspector de la D.O.P. responsable de zona,
su jefatura y el profesional en cuestión
Se
podrá decretar el desmantelamiento de toda nueva construcción que no se ajuste
a las reglas del arte del buen construir y al plano aprobado.
Cuando
un edificio o parte del mismo, fuera declarado en peligro de derrumbe, se
notificará al propietario los trabajos que deberá practicar y el tiempo en que
deben quedar terminados. Si se ignorase el domicilio del propietario, se
notificará al inquilino, si lo hubiere. De no ser ello posible se publicará un
edicto y si vencido ese plazo no se hubieran iniciado los trabajos ordenados,
la D.O.P. procederá por cuenta del propietario al apuntamiento o la demolición
de las partes peligrosas, según fuera necesario
7.4.
Obras antirreglamentarias subsistentes.
Conforme
el “Informe Plan de Manejo Etapa I Pre-Diagnóstico” integrante de la ordenanza
3178/11 que establece un Régimen de Protección Cautelar Ambiental en la Localidad
Delta de Tigre, existen 800.000 m2 de superficie edificada sin declarar, muchas
de las cuales tampoco cumplen los estándares mínimos admisibles en sus
condiciones de habitabilidad y salubridad o carecen de los debidos permisos de
ejecución (para las obras de movimiento de suelos y apertura de vías de agua).
Uno
de los objetivos de cualquier política urbana para garantizar su efectividad es
el sostenimiento de la disciplina urbanística, por lo que deben aplicarse con
todo rigor las penalidades y multas que correspondan a los responsables de
construir sin permiso y redoblar estas cargas en el caso que se traten de obras
antirreglamentarias.
Idéntica
perspectiva disciplinar aporta la cuestión ambiental, en orden a los
antecedentes que confluyeron al dictado del Plan de Manejo del Delta,
vinculados a la antropización descontrolada de la urbanización en este espacio
singular que debe ser protegido, donde resalta la falta de control y la
informalidad de buena parte del equipamiento edilicio del Delta, de las
modificaciones de los estados parcelarios y de las obras modificatorias del
perfil natural de las islas (rellenos, apertura de cursos de agua, endicados,
etc.).
Otra
premisa ineludible para la gobernabilidad es la universalidad y equidad
tributaria, por lo que se hace necesario registrar todas aquellas obras que no
han contribuido con las tasas vinculadas a su ejecución y que por esta omisión
tributan los servicios urbanos por debajo de su categoría real.
Por
otro lado, y en aparente contradicción con lo anterior, uno de los objetivos
más trascendente, de carácter social, que ha propiciado el Plan, es retener la
población permanente y mejorar su calidad de vida. Para ello se debe favorecer
el arraigo y el elemento clave de esta cuestión es brindarle la oportunidad de
mejorar sus condiciones de habitabilidad y salubridad en primerísima instancia
imponiéndose la regularización de la situación dominial de sus propiedades. La
falta de cumplimiento de los parámetros técnicos, proyectuales y constructivos,
de sus viviendas asi como el cumplimiento de las exigencias administrativas
corrientes, es uno de los factores que impide que
las capas más pobres de la población puedan aprobar y/o registrar sus obras, lo
que contribuye a la perpetuación de las condiciones de insalubridad e
informalidad.
La
consecuencia lógica que surge al unificar estas premisas, será la de formular
un programa de Regularización de las obras y construcciones preexistentes en el
Delta que se estructure bajo las siguientes pautas:
a)
Respecto de las edificaciones,
discriminar tramitaciones, penalidades y recargos en función de los usos
(vivienda unifamiliar de escasa superficie respecto de las demás) y de la
capacidad contributiva de los responsables (facilidades para los residentes de
bajos recursos económicos).
b)
Respecto de las obras que modificaron el
ambiente (Rellenos, apertura de cursos de agua, endicados, etc.) discriminar
según el grado de impacto ambiental negativo producido y la fecha de ejecución
de los trabajos (antes o después de la ordenanza 3178/11.
c)
En todos los casos, se deberá dejar
constancia visible de la condición de reglamentarias o no, respecto de los
parámetros técnicos vigentes a la fecha estimada de su construcción de las
obras preexistentes.
d)
La reglamentación que se dicte para dar
curso a este proceso de regularización deberá contemplar las condiciones
socioeconómicas de la población de bajos recursos, de comprobable residencia
anterior a la fecha de sanción de la ordenanza 1894/96, simplificando los
procedimientos administrativos corrientes en razón de su complejidad y costos y
acompañando con programas sociales de mejoramiento del hábitat a fin de
corregir sus estándares mínimos de seguridad y habitabilidad.
e) En
materia instrumental: Utilización de los relevamientos efectuados por
aerofotogrametría y renovación anual de los mismos, Organización de un cuerpo
fiscalizador especial para el Delta y Adecuación de las ordenanzas Tarifaria,
Fiscal y de Faltas en orden a estos preceptos.
7.5.
Planos de obra
Los
planos de proyecto que se sometan a la aprobación municipal deberán indicar,
adicionalmente a los formatos establecidos en el Código de Edificación, el
Sendero Peatonal Ribereño propio y su vinculación con los senderos de las
parcelas lindantes y con el muelle, en caso de existir, con los alcances
establecidos por los artículos 4.2.2.2. y 4.3.1.
Asimismo,
la carátula del plano consignará la georreferenciación de alguno de sus
vértices de la parcela y las cotas de nivel referidas al +0m IGN.
No podrá otorgarse final de obra si
no se encuentra construido dicho camino.
7.6.
Sanciones y responsabilidades
El
Departamento Ejecutivo Municipal, dentro de los 180 días posteriores a la
aprobación de la presente normativa, deberá establecer un régimen de faltas y
penalidades específico para el Delta, a incluir en el Código Municipal de
Faltas, con mayor rigor para aquellos incumplimientos que afecten a los
Preceptos rectores del Plan y a esta normativa.
Las
sanciones a las infracciones que se cometan a la presente norma contemplarán la
imposición de multas, medidas accesorias y disponer la suspensión de obras,
remoción y demolición o adecuación de construcciones y obras de infraestructura
erigidas indebidamente. Cuando además fuera responsable de la infracción algún
profesional, la autoridad municipal enviará los antecedentes al Colegio
Profesional respectivo a los efectos de su juzgamiento. Podrá disponerse
independientemente de ello la exclusión del infractor en las actuaciones donde
constate la falta. Serán solidariamente responsables por las infracciones
cometidas, el peticionante, propietarios, empresas promotoras o constructoras y
profesionales.
CAPITULO
8. DISPOSICIONES TRANSITORIAS.
8.1.
Estímulo en la edificación privada
Los
significativos impactos asociados a la satisfacción de las necesidades
energéticas, de la sociedad en general y del sector residencial en particular,
en términos de dependencia energética, seguridad de suministro e impacto
ambiental, obligan a una adecuada y fundamentada planificación energética. Todo
ello determina la imperiosa necesidad de adecuar Planes de Acción de Ahorro y
Eficiencia y de Renovables, conjuntamente con políticas concretas de aplicación
en la edificación.
Para motivar el diseño y ejecución de viviendas eficientes, el
D.E. instituirá una premiación anual a la edificación privada como estímulo a
la misma, tanto para el profesional proyectista como para el propietario.
El profesional proyectista recibirá medalla, diploma y la
inclusión de la obra en los medios de comunicación locales. El propietario
obtendrá la exención de impuestos municipales durante un año.
Se establecerán categorías en función de usos y superficies
construidas y podrán participar todos los edificios cuyo certificado de final
de obras fuera otorgado a partir del año inmediato anterior y hasta cinco años
de emitido.
Otras
acciones a fomentar, serán las adecuaciones en las viviendas existentes, cuando
las mismas revistan acciones que impliquen mejorar los estándares de seguridad
y habitabilidad conforme a una utilización más eficiente del agua o la
electricidad. Serán objeto de deducciones impositivas a definir por la
normativa particularizada emitidas por la autoridad competente.
